房地产成本适配(房地产成本适配指标)

1.进度、质量、成本，这是项目管理的四大核心职能，设计管理也涵盖上述内容。

2.地块未拿地之前，地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入，区内不良地质条件则影响着地下结构的方案，这些都影响着拿地成本的估算，越详细的排查这些风险点，对成本测算越有利。

3.通过对大量典型案例的剖析和研发原理的讲解，促使地产企业设计管理者快速掌握产品设计的行业趋势、成本限额下的产品线和标准模块的研发方法、设计质量管理工具、成本优化控制方法，进而提升房地产公司的研发设计管理水平与成本优化能力。

4.立面限额设计的内容包含材料的选择及占比，成本适配的标准及集采品牌。企业品牌的张力，永远是企业最大的价值挖掘点。

5.如项目定位于刚需跑量产品，建议建筑风格不高于竞品楼盘；如定位于改善或再改的利润性产品，建议在提高营销溢价的部位下功夫，尤其是业主感知敏感的近人尺度位置。

6.内容涵盖工程项目、营销策划、设计、成本、招商、运营、物业管理、财务税法、人力资源、战略管理等住宅地产、商业地产和产业地产全产业链各个模块。业务范围包括房地产管理咨询、顾问、公开课、企业内训，外墙涂饰必定与项目楼盘的档次有必然联系，表现在高端楼盘使用高端外墙材质，反之采用相对低端的材质，控制外墙涂饰的材质及比例，约束材质的品牌对成本的控制至关重要。

7.第一步确定产品的档次之后。均衡型项目的运营思路：运营思路居于现金流型和利润型中间，讲究不平衡使用容积率，一面确保快速的现金流，一面要追求利润最大化。

1.住宅建筑的建筑风格越来越同质化，现代风格、新古典、新亚洲、新中式风格占据了市场主流产品，开发商比较容易进行建筑风格的标准化，建筑风格标准化便于规模化复制，架空层的设置应与产品适配，刚需盘不应设置架空层，其他类型楼盘建议成本核算后权衡利弊。对于刚需楼盘、低地价项目及容积率用不完的情况下应控制赠送，因赠送所带来的建安成本会降低项目利润，故需详细论证后方可确定是否赠送及赠送比率。

2.在这种矛盾的情况下，头部企业便制定了企业的流程制度，约束个体及团队进行成本管控，这种体制下必然要求地产企业有强有力的协调部门或者大运营部门，进行强管控的工作，这种档次下的企业员工犹如螺丝钉一般，长久必然导致企业创新缺乏，员工的积极性降低。减少不必要的线条装饰构件，尤其是非可视面、非重点面上的线条对成本、施工进度影响重大，应在方案阶段重点把控。从第一到第四档次的成本管控水平，是一步步实现的，很难越级实现。

3.地产黄金时代的高周转、低质量时代已过去，白银时代下的高质量、高品质需求会越来越强烈，企业品牌的打造已成为最重要的软实力。案例要点：土方平衡是极其重要的内容，尤其是山地项目的土方和石方平衡，影响着开发进度，影响着土方成本、支护成本等等，进行设计阶段的土方平衡比选，以成本视角介入设计方案的选择非常重要。需重点关注影响成本的重要事项。

4.方案的开展还有一条重要约束条件，即成本适配原则，表现在产品的档次与产品的售价和利润相匹配。

5.即使同一体量的项目，不同可售比直接影响着实际的建安成本，决定了项目的售价。

1.在地产成本管控的基本思路下，各大地产的管控水平基本上可以分为：第一档次：依靠各专业单打独斗的能力进行成本和品质的管控；第二档次：依然部门及团队进行成本和品质的平衡；第三档次：依靠企业制度和体系进行科学的品控管理；第四档次：完全形成了企业的文化体系，将品质和成本的平衡运用的炉火纯青。

2.项目运营端对产品力的约束体现在：产品力的提升不能所有兼顾，必定有所取舍，这些都需要公司战略层面研究。老版绿色建筑评价标准下的成本增量住宅装配式建筑成本增量由于人口红利及人口老龄化的加剧，装配式建筑风口正起，每个地方的装配式建筑评价不一致导致成本增量不一样，建议各家开发商有针对性的研究适合本地区的装配式建筑方案。从上述角度来看，可售比控制更加精准的反应了开发商成本控制的综合能力。

3.成本投放要策划先行，在前期拿地阶段进行成本的策划，对竞品楼盘进行摸底调研，在成本上知己知彼，配合营销业主敏感度进行成本的有效投放。第成本限额、适配、对标第成本不均衡投放及成本的二次不均衡投放在功能性成本和敏感性成本上，需要按照价值工程理论进行成本的增加以获得一定程度的溢价，这叫做成本的不均衡投放策略；在这些成本项上，依然需要对成本科目的颗粒度进行细化，将成本进行二次的不均衡投入。住宅绿建成本增量绿色建筑这些年来逐渐被强制使用，绿色建筑的成本增加开始慢慢被开发商重视起来，由于绿色建筑的评价体系较为复杂，一般缺乏专业能力的开发商很难进行绿色建筑的选择，建议有条件的开发商可以限额设计。