房地产会计准则(房地产会计准则变化)

1.征求意见稿明确提出：公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。如果税收标准与新准则同步变化。

2.资产减值准则的较大变化尤其会对房地产企业应用新会计准则初期的业绩产生较大影响。

3.新《企业会计准则――债务重组》规定对于债权人的让步，不再直接计入资本公积，而是确认为债务重组利得，计入当期损益。

4.其对相关公司的利好主要体现在：物业增值显性化。可使用年限在20年或以下年期的投资性物业按最后重估值入账，以后不再重估，按可使用年限折旧。首先是企业可以利用无形资产的计量操纵利润。

5.按照新会计准则的规定，投资性房地产的后续计量可选择采用成本模式或公允价值模式。通过残值增加和最后20年的折旧，增加税收的负面影响可少量抵销。采用公允价值模式后，这类公司的净利润水平将显著提升，有利于资产重估增值概念股价值的体现。

6.对于存货计价方法，原会计准则规定存货可以采用四类计价方法:先进先出法、后进先出法、加权平均法和移动平均法，而新会计准则取消了其中的后进先出法，规定存货计价只能采用其他三种计价方法。原会计准则对于投资性房地产并未规定需要在会计报表中单独列报，新会计准则将投资性房地产作为专门的会计准则进行规定，包括列报、会计核算等，更加明确房地产作为投资、存货、固定资产的分类，对于按照确定定义应归属于投资性房地产的项目，需要在会计报表中单列投资性房产科目，并选择成本模式或者公允价值模式中的一种进行后续计量。

1.采用成本计量模式的情况下，投资性房地产按照帐面价值计量，可以计提折旧，能够起到抵税作用，根据计量模式的特点，企业的经营成果不会受房地产市场泡沫或起伏的影响，企业自身能够比较准确的预期资产负债表日资产的帐面价值。征求意见稿对投资性物业公司的影响为短期利好，如果最终的新准则对公司的税收影响不大，新准则的实施可能成为投资性物业公司股价上涨的催化剂。新会计准则实施后，公允价值计量模式的应用必然会带动企业资产的重新估价。

2.对公司短期内的现金流不利。一方面是指对企业业绩的相对影响，公允价值计量模式下，可能会表现为对会计净利润的调节，需通过递延所得税资产和递延所得税负债进行处理；另一方面是指对房地产企业业绩的绝对影响，首先是相关税种纳税绝对额的影响，其次是房地产市场价格的变化会随时影响企业的经营业绩，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响。

3.投资性房地产会计准则的规定对房地产企业影响较大，投资性房地产相关准则规定，满足条件的投资性房地产可以选择采用成本模式与公允价值计量模式中的一种。新《企业会计准则――无形资产》规定将企业的研发分为两个阶段，允许开发支出资本化，大大降低了无形资产摊销对当期利润的影响。

4.尽管新准则对公司的研究阶段和开发阶段进行了定义区分，由于无形资产开发业务复杂，很难准确区分研究和开发阶段，容易成为利润调节的新手段。

1.采用公允价值模式，这是房地产企业会计准则改革的重大步骤。对于股权和债权性质的金融资产来说，初始计量均采用公允价值计量模式，资产负债表日的报告价值为参照市场价值确定，且其变动直接计入当期损益并调整资产帐面价值。

2.此情形中企业将因为会计准则的变更，在投资性物业竣工前几年可能增加所得税现金支出。中长期影响需要新准则的最终细则出台，特别相关税收标准明确后才能作出正确判断。是新会计准则取消了短期投资、长期债权投资的概念，将企业对外投资定义为金融资产这一大类，包括长期股权投资和四类具体的金融资产，即按照核算方法的不同，分为长期股权投资与其它金融资产两大类。

3.采用公允价值模式，这是会计准则改革的重大步骤。在公允价值模式核算情况下，投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以转换当日投资性房地产的公允价值作为非投资性房地产的入账价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，公允价值变动损益。

4.引入公允价值概念，未来可能不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并以期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

5.企业拥有产权的房屋建筑物中不属于投资性房地产的包括两种情况，一种是指自用房地产，在资产负债表中作为固定资产核算，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；第二种是房地产开发企业开发并拟出售的房地产，在资产负债表中作为存货核算。