增值税的纳税筹划(土地增值税税收筹划)

1.纳税人应当通过事先测算，综合经济效益最佳的目的。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业住房建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税，从而达到降低税负的目的。

2.房地产开发企业如果既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发项目，分别核算与不分别核算税负大不相同。房地产开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以通过协商由客户自己取得和购买，只要注意从最终形式上看房地产权属没有发生转移便可以了。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。

3.现在需要公司决定是否提供金融机构证明。例2：甲房地产公司2005年8月开发另一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。价格的降低会减少企业的收益。

4.如果企业购买房地产主要依靠负债筹资，利息支出所占比例较高，可考虑分摊利息并提供金融机构证明，据实扣除并加扣其他开发费用。进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。

1.土地增值税占有较大的比重，房地产开发企业对土地增值税的筹划就显得尤为重要。降低增值率的方法有两种：合理定价，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值税，对企业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的营业税、城建税及教育费附加时，笔者为大家提供几个土地增值税筹划技巧。一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小。

2.企业可以利用20%这一临界点进行筹划。2006年12月28日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的预征制转为清算制。

3.例1：甲房地产公司2005年3月开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。纳税人既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税待遇。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。

1.房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元。增值额是纳税人转让房地产的收入减除扣除项目的金额的余额。

2.扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

3.税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金确为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。大部分由出资金的用户分得自用。

4.公司不提供金融机构证明是有利的选择。如果该企业和购买者签订合，对写字楼的价格和附属设备的价格不加区分，而是将全部金额600万元以房地产转让价格的形式在合同上体现，则相同条件下的增值额会增加100万元，相应地应纳税额也就会增大。土地增值税从1994年1月1日开始实施以来，一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种之一。

5.将该房屋的出售分为两个合同，即第一个合同为房屋出售合同，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。