营改增房产税计入科目(房地产营改增税率)DZF

文|金穗源商学院刘玉章

问题十六：转让“营改增”后购置房地产土地增值税的计算方法

问：自2016年5月1日开始，增值税覆盖了不动产。企业购置不动产取得增值税专用发票带来的增值税额可以作为进项税额抵扣，“营改增”之后取得的不动产成本为不含税价，企业转让“营改增”之后购置的不动产应当怎样计算缴纳土地增值税?

答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号附件2)规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60％，第二年抵扣比例为40％。

根据上述规定，纳税人取得不动产进项税额分为两年抵扣，如果纳税人将没有抵扣完的进项税额的不动产转让，其没有抵扣完的进项税额如何处理，财税[2016]43号规定，《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

财政部税务总局海关总署公告2019年第39号规定：自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

[案例]：N科技有限公司2017年4月购置一座科研楼，购置价(含税)2220万元，取得了增值税专用发票，增值税额220万元。当地契税税率3％，已缴契税60万元，取得了完税凭证。科研楼作为固定资产核算。2018年5月，N公司将该楼转让，转让价(含税)2664万元，请计算如何纳土地增值税。

[案例分析]

(1)2017年4月购置科研楼，取得增值税专用发票，增值额220万元分两年抵扣，第一年抵扣60％计132万元，留抵40％计88万元待第二年抵扣。契税60万元计入固定资产原值。

借：固定资产——科研楼20000000

应交税费——应交增值税(进项税额)1320000

应交税费——待抵扣进项税额880000

贷：银行存款22200000

借：固定资产一一科研楼600000

贷：银行存款600000

(2)2018年5月转让科研楼，将“待抵扣进项税额”转入固定资产科目。

借：固定资产——科研楼880000

贷：应交税费一一待抵扣进项税额880000

科研楼原价＝20600000+880000=21480000(元)

(3)转让收入:

销售额＝26640000÷1.09＝24440367(元)

销项税额＝24440367×9％＝2199633(元)

(4)与转让房地产有关的税金＝城建税+教育费附加+印花税

城建税的7％＝2199633x7％＝153974(元)

教育费附加的3％＝2199633X3％＝65989(元)

印花税的0.05％＝26640000×0.05％＝13320(元);

有关的税金＝153974+65989+13320＝233283(元)。

(5)根据国税函[2016]309号文件的规定，“提供购房发票金额”包括购楼发票金额2000万元；转回进项税额88万元；科研楼持有1年，加计5％扣除；契税60万元，加除项目金额＝[20000000×(1+5％)+880000+600000+233283＝22713283(元)

(6)增值额＝24440367-22713283＝1727084(元)。

(7)增值率＝(1727084÷22713283)X100％＝7.6%

(8)适用税率30%，速算扣除率为0，应缴土地增值税＝1727084×30％＝518125(元)

下期我们学习“销售保障性住房是否预缴土地增值税”，您也可以思考一下，下期再见！