武汉税收洼地有哪些地区(实时/诠释)

作为购房者，你是不是一直走在“后悔”的路上；

其实扪心自问，后悔的不是房价涨了你没买，而是没想到你之前看过的盘涨的这么“离谱”；作为地产自媒体联盟的一份子，今天有义务提醒大家“别当接盘侠”，慢慢咵。

老欢做过媒体，带过看房团，现在做自媒体；发觉很多时候网友意向的楼盘基本都是“学区盘、地铁盘、商业盘”；

没错，这些都是生活核心配套已经成型，但你真的理解什么叫“升值”吗？买房和炒股其实是一个道理，财经圈有句话说道：高手永远不追最后一个涨停；翻译过来就是利好兑现和潜力要分清。

其实很讨厌有些媒体或自媒体光天化日之下“笼”网友，标题写着一路之隔便宜5000，7000的，是觉得开发商SB呢还是购房者缺乏教育？

所以，今天不咵小片区，聊哈武汉楼市有哪些潜力股可以挖一挖！先从热度最高的两大区域着手！

前些时，起了个主题“经开南battle光谷东”快被骂死，也许你会觉得以卵击石！一个房价才9千，一个房价1万8有可比性吗？当然有，今天主题聊的是“升值空间”！

一个利好兑现，科技新城，高等人才聚集、科技城、产业园及企业总部纷纷落户，光谷东房价已破1万8；

一个潜力乍现，智慧生态城，卫星产业园、国际航空产业、港物流产业园等，千亿通航产业链已蓝图初现，经开南房价却1万不到。

就房价来看，光谷东是可以完爆经开南的！但细想，一个利好兑现和一个潜力股，购房者内心是纠结的。所以，今天首先解决的是经开南“潜力”二字够不够资格。

国际级开发区经开南 千亿通航产业链蓝图初现

先看各自“身世”，光谷东和经开南同属于国际级开发区。

从2012年光谷中心城设计规划出炉，到光谷地下空间项目开建、光谷同济医院开业、网球中心开赛、光谷外校开学、东湖高新管委会搬迁、11号线东段通车。用了六年时间，光谷东当初的承诺开始慢慢兑现。

接下来，我们在看看另一个国家级开发区。作为家长，大经开的产业布局是有野心的，经过五次托管扩容，经济开发区控制面积达到了489.7平方公里，产业也得到了快速发展。

从地图上看，经开南规划共有8大产业园区，是按地貌特色划分的。同时，国际航空产业、汉南港物流产业园、通航产业园，千亿通航产业链已蓝图初现。

经开区这八大产业园区中，智慧生态城占据了最佳交通景观枢纽的位置，占据了规划中一半的“江域”，且更接近汉阳中心区。

智慧生态城规划面积约89平方公里，欲打造代表武汉未来的“山水宜居休闲城、创智活力新都市”，目前已经聚集了微软中国武汉分公司、金发科技、方正北大科技园、鸟语林、龙灵山生态公园、武汉赛车场等世界及国家500强企业。

（智慧生态城产业规划）

（智慧生态城效果图）

另外，华中汽车产业物流园、文化遗产博览园、高端养老社区等已基本确定落户智慧生态城，园区内共计15个项目总投资近500亿元，全部投产后预计年贡献税收近60亿。

话说回来，经开南的关注度不如光谷东，是因为规划不到位吗？其实武汉人都明白，它的爸爸经开虽然牛逼，但“根”还是三房庶出。

汉口在前十年代表着武汉形象，这十年有点被武昌赶超的势头，但汉阳呢？稳坐老三没意见。所以，从原住民的购买力来讲，汉阳是输了的。

问题来了，如今牛逼哄哄的光谷东是武昌人炒起来的？还是留汉大学生团购的？都不是，因为这里规划了“光谷中心城”。因此，答案很明显，经开南未来的购买力根本不是汉阳所能决定的。

经开南真的能靠智慧生态城“弹射起步”吗？

智慧生态城是属于经开区，位于汉阳区和汉南区的中心临江地带，整体离汉南区较远。因此真正和智慧生态城关联更紧密的是经开，有着大佬爸爸在产业及规划上的支撑，片区优势明显。

那么，和其它片区相比，甚至和火热光谷东相比，智慧生态城有着哪些优势呢？

谈起光谷东，从各大媒体报道中，你可能看到的只是它表面的光鲜，但是暗地里却有着无法述说的三大痛点。正是因为有这三大痛点，老欢认为经开智慧生态城也能“弹射”光谷东。

第一、经开南VS光谷东，房价还有多少空间？

就目前来说，光谷东是三环外最贵的区域，甚至可以直逼汉阳2.5环的价格，它之所以敢卖这个价格，主要在于光谷东高科技及各种产业园等规划，未来的房价究竟还有多少的升值空间呢？

关于房价升值空间问题上，更重要的是你的起点，房价是不可能无限制往上涨。当你的房价起点低的时候，片区红利会让它的升值空间更大。当下，我们谈升值是要参考武汉均价14000元/平计算。

如今的经开智慧生态城，发展轨迹类似于六年前光谷东，各项规划及产业处于逐步完善中，同时还有着临江的天然优势。然后，它并没有利用规划和滨江优势来定价。

经开智慧生态城一直是稳坐限购区低价宝座，今年上半年片区老盘均价在8500元/平左右，而如今以武地电建·君樾府所代表的纯新盘价格，预计价格在9000元/平左右，该片区正在发挥其房价升值潜力。

第二、长江的溢价能力计算过吗？

近几年来，武汉买房思维从离岸置业到临岸置业的转变，过去武汉人都喜欢在陆地中心买房。而如今，都明白“抢江”的重要性，因为这种自然资源是稀缺的，不可再生的。

然后，光谷东虽然产业及人才丰富，但是缺水，没有江景资源，而且未来也无法实现。而经开智慧生态城拥有一线江景资源，这种生态资源是光谷东永远无法赶上的。

沿着长江一路向南，我们来理一理江和房价的关系：汉口沿江楼盘价格40000元/平、武昌沿江楼盘价格30000元/平，汉阳沿江楼盘价格25000元/平，完全超越市中心离江区域的房价。

（临江房价地图）

五年前汉口沿江楼盘价格才20000元/平，十年前的后湖宜居新城也才8000元/平；谁会想到如今的高攀不起。因此，江景资源是最具有溢价资本的。

而经开智慧生态城拥有一线江景资源，目前楼盘价格才9000元/平，这个差距你觉得合适吗五年后的经开滨江+宜居也必将会有新的面貌。

第三、什么时候才该买“地铁盘”

三环内学区房最值钱；三环外地铁房最值钱；道理不用我多说了！

光谷东规划产业较多，人口将越来越密集，未来影响居民生活舒适度，必然是出行的便利性，抢占地铁口的战争将是光谷东楼盘之间的一场硬仗。

随着光谷东概念的热炒，不少开发商都入驻光谷东，但是目前片区通车地铁仅有11号线。但是片区楼盘众多，不少准地铁口的位置已经被占据，未来准地铁盘会越来越稀缺。购房者必须要提前抢，要不然后期只能购买伪地铁盘。

而经开智慧生态城则不一样，发展初期能买到准地铁盘几率较大。如今不入手，未来可能会面临和光谷东同样的问题，准地铁盘抢都抢不到。

智慧生态城第一条地铁16号线将于2021年通车，该线路南起纱帽周家河，北至国博中心南站（可换乘6号线），线路全长约32.4公里，设站12座。该线路是片区第一条通车的地铁，沿线的楼盘备受关注。

（地铁16号线线路）

经开智慧生态城的准地铁盘，都集中在川江池站和硃山路站附近，其中川江池站地铁项目部就在纯新盘武地电建·君樾府隔壁。下图可见，该片区地铁线路是板上钉钉的事情，地铁项目部都入驻了，后期变动几率较小。

（地铁16号线项目部）

地铁盘算什么？现在是地铁上盖物业的时代

之前老欢也说过，地铁盘分很多种，有近地铁盘、准地铁盘和地铁上盖物业。近地铁房是指走路10分钟，步行距离1000米以内的；准地铁房是指走路5分钟，步行距离500米以内的；而地铁上盖物业则是楼下就是地铁。

刚上文提到的纯新盘武地电建·君樾府就是地铁上盖物业，该项目将首推7号楼和10号楼112平、127平三房户型，2梯4户的连廊设计，约248套房源，其中10楼下面就是16号线川江池站入口。

（项目楼栋图）

目前武地电建·君樾府外展点，释放的价格信息是参考周边9000元/平的价格，也就是说该项目所代表的智慧生态城地铁盘的价格，居然不到10000元/平。 那么，在武汉房价地图中，这个价格是否具有竞争优势呢？下面老欢来从四个维度来考察：

同环线限购区对比——智慧生态城 限购区的价值洼地

环线是一个城市价值的体现，从武汉近十年的环线的扩张版图，可以发现一个城市发展的向外环衍生的轨迹。武汉目前三环已形成，已迈入“四环时代”，即将迎来的是“五环时代”，人们的生活重心已从城市中心逐渐推向外围。

开发商正是看中这些区域的发展潜力，纷纷在四环拿地造房，交通商业等配套正在飞速发展，从而导致各条环线房价的变化。因此，如今的四环可以说房价洼地，五年后或将也是你高攀不起的区域。

经开智慧生态城是临近四环线的位置，属于武汉市限购区域，同环线的武汉限购区还有经开后官湖、黄陂宋家岗、江夏黄家湖、东湖高新花山片。

从上面的房价地图可得：其它四个限购片区都是在四环线附近的楼盘，且房价都已经过万，经开智慧生态城却是不到1万的均价，是限购区的价格洼地。

接下来，我们再来对比下汉阳内部区域，智慧生态城房价又是什么位置呢？

同区域对比上游——地铁四站路 差价居然高达8000元/平

了解武汉楼市的购房者，会发现汉阳楼市有一个奇怪的现象：三环外的经开区反而比临近三环的四新片卖的贵。三环内的汉阳四新片精装房约16000元/平，三环外的经开太子湖片却卖到了20000元/平。

武地电建·君樾府所在的智慧生态城毛坯价9000元/平左右，太子湖禹洲朗廷元著最新入市房源毛坯备案价已达到17000元/平的价格。两个片区相隔地铁四站路，自驾约20分钟路程，但是房价却相差近8000元/平。

（两个项目相隔距离）

出于居住舒适度考虑，不管是首套还是二套的购房者都倾向于大户型，三口之家120平左右的三房将是首选。

拿智慧生态城和太子湖来对比，两个区域相隔地铁四站路，房价相差8000元/平，也就是总价将相差96万，三成首付相差29万。如此大的差距，你会选哪个呢？

同区域对比下游——与不限购汉南区房价可持平

汉南区目前卖的最贵的楼盘是碧桂园凰城悦山湖，精装房均价9500元/平，这个价格已经可以和经开智慧生态城房价相持平。

经开智慧生态城和汉南区有两点区别，前者是限购区，离中心区更近；后者是不限购区，离中心更远。

关于限购，老欢想咵下：有关部门为什么会对武汉部分区域实施限购政策，就是因为有些区域发展潜力大，购房者扎堆买房。为了保护刚需的购房权利，必须用限购来稳定房地产市场稳定。但是，限购不可能永久，一旦解除这些限购区将迎来爆发。

试想下，如果智慧生态城未来开放限购，房价持平但位置却更远的汉南区，你觉的还会有市场吗？

通过上面的区域及房价对比，很明显发现，智慧生态城是武汉的价值洼地。但是作为作为一个发展初期的新城区，还是需要更多时间来完善片区配套，目前该阶段出行便利性对于该片区居民至关重要，抢占地铁房是当务之急。

下面，欢就来咵下经开智慧生态城的那些准地铁房们！

武地电建·君樾府PK中建壹品澜庭 有生活配套才是王道

地铁16号线经过智慧生态城的只有两个站点，川江池站和硃山路站。川江池站旁边有楼盘武地电建·君樾府、海伦小镇和实地君兰汀岸三个项目。但是后两者高层已经售完，只有别墅在售，近期只有武地电建·君樾府有高层房源推出；硃山路站旁边有中建壹品澜庭。

因此，可以说武地电建·君樾府和中建壹品澜庭是强劲的竞争对手。相比之下，武地电建·君樾府位于片区发展成熟区域，周边配套完善，居住氛围浓厚。

（武地电建·君樾府区位图）

武地电建·君樾府周边有已经交房的小军山老小区，临街底商都已经入住且有幼儿园，基本生活配套完全可以满足，同时项目对面就是海伦堡学校。

（武地电建·君樾府周边小区幼儿园）

（武地电建·君樾府周边小区底商）

（武地电建·君樾府对面小区学校）

而中建壹品澜庭则周边比较荒芜，目前基本都是待开发的荒地，基本生活配套缺乏，需要时间来改善周边环境。

（中建壹品澜庭周边荒地）

另外，中建壹品澜庭项目的亮点在于有22万方的商业综合体规划，不仅对项目本身及整个片区楼盘都是有一定影响的。

对比经开智慧生态城这两个地铁房，从目前居住环境来说，老欢建议考虑武地电建·君樾府，有生活配套才是王道。

综合点评：

武地电建·君樾府项目到底值不值得买？老欢给的建议是：9000元/平低价+江景资源+地铁盖物业，凭这三点比较适合刚需购房者。相比周边其它楼盘，该项目周边配套比较完善，虽然没有大型商业，但是基本生活需求及孩子读书是可以满足的。

可能有些购房者会提出疑问，这个位置会不会离中心区远了点？当然，这也是客观事实，但是武地电建·君樾府是出门就是地铁，去汉阳中心区也就地铁半个小时。地铁16号线预计是2021年通车，将和项目交房时间衔接。

武地电建·君樾府城市展厅已于7月28日开放，位于经开万达2号门一楼中庭，预计下周公布具体户型图，目前还没确定卖精装还是毛坯。