财政返还所得税政策(实时/认识)

2022年9月30日，财政部出台新政，支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，这个公告的时间有效期内，居民对出售自由住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。我们一起来阶段一下这个政策对我们普通人产生的影响。

关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告

我们先解读政策，再分析政策发布原因：

一、自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。（原文）

简单点理解，在1年内把自己原有住房出售并购买新房，退还已缴纳的个税；

举例而言：我16年买的100㎡的住房，当时总价100万，我在10月1日以后卖掉，卖了150万。（此处暂不考虑契税及本次交易所缴纳税等合理费用，方便计算）房子的增值额是50万，我需要缴纳20%的个人所得税，即10万的税费（个人所得税计算公式= (计税价格-房屋原值-原契税-本次交易所缴纳税等合理费用)×20%）。如果我在1年内又买了一套住房，政府将全额已缴纳的个税。其中个税退还额度根据新买住房的金额和已售房屋的金额差异，最多全额返还，即新买房屋超过150万，全额退还。）

二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

第二点比较好理解，但如果出售已有住房，买新房，就有很大的操作空间。

举例：仍以上例为准，老房子卖了150万，我去买新房，新房在房管局备案价200万，首付3成（各地根据是否首套及贷款政策情况有所不同），即首付60万，贷款140万，即可退还全部个税。二手房同样有操作手法，不过涉嫌违规，此处不做分享。

这样居民既换了新房，又省了因原房屋增值而需要缴纳的个税。

三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

2.出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

第三点简单点理解，各地ZF部门，总不能把自己的税收转移到其他地区吧。另外非直接关联的妄图骗税的也就不要动脑筋了，这个非直接关联即只要不是你自己的名字，就不必幻想了。

第四点、第五点，不管你买新房还是二手房，操作机构都会帮你搞定，或提供办理方式，大家不必担心了，这里就不过多介绍。

那我们来看看为什么又如此新政的颁布。

全国1-7月份房地产市场表现

目前3季度的GDP还没有公布我们先看国家统计局已经公布上半年GDP数据，总量为56万亿亿元人民币，同比增长2.5%。今年我国设置的全年GDP增速目标是5.5%（这个目标估计是较难实现了），上半年如此惨淡，三季度GDP增速估计也就在4%左右。那么最后一个季度如果不能实现快速的增长，“保4”或许都变成一件难事。这是“房屋转让个税”出台的宏观原因。

全国1-7月份份全国新房市场仅成交6.6万方，按照这个趋势，全年总量不超过10万方，销售金额在10万亿左右。（上半年疫情影响较大，预计四季度相对好一些，但总量仍在12万亿以内）要知道21年全年，新房市场的总量在18.2万亿。超过1/3的市场，在肉眼可见的消亡，这是“个税”减免政策的行业中观原因，毕竟其他行业再兴盛也不如房地产对GDP的贡献度。

今年7月份根据国家统计局公布数据，16-24岁青年人失业率升至19.9%，估计7月份公布的数据是全年的峰值。但从侧面反映了今年居民的收入确实大打折扣（如果今年你的收入逆势增加，恭喜你，你跑赢全国90%的人），同时人民币对美元的报价已经破“7”，虽然破“7”后对一定的出口行业带来了意向不到的利润，但更大程度上加速了境外资金的出逃。

人民币对美元破“7”

在内外部经济双向疲软的档口。房地产这个大旗就显得更为重要了。但和以往的房地产周期不同，过去的大水漫灌让房地产这个“巨兽”无法控制，于是今年的政策旨在刺激消费，无意推动房价。

22年全国房地产市场政策

五年期LPR的持续走低，如果达到历史的最低点（破4），同时又在9月底的档口鼓励有需求的购房者积极换房（本次新政），都在向市场传达着积极的信号。

综合以上，大家期待的“大水漫灌”以及不会来了，国家对于“房住不炒”的决心，是坚强的。同时也不要指望着房价能应声而落，毕竟是货币的蓄水池，真形成“挤兑”风暴（大家争先恐后的卖房），也不可能，那是要出系统性金融风险的。

9月份具体城市的调控政策

以广州为例，郊区偏远的项目，最多放松一点价格，给房企缓解一下现金流的状况。想清仓大甩卖是不会有机会的。（包括县级城市，住建部门都有严格的备案价要求，不是你想降价就降价的，抽屉文件，我们见不到）

如今贷款利率降到了历史最低，换房连增值的个税都给免了。如果你仍有购房需求，要多看看，但碰到喜欢的可以下手了。毕竟经济总会恢复，房企即便是“剩者为王”，但活下来的企业，不可能永远做慈善。