核定征收的法律依据(本月/商讯)

小赵老师（17年经济法基础授课经验）手动版

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

一、纳税人 （卖方税）

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

二、征税范围

（一）征税范围的一般规定

1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。

2.对 转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

3. 房地产继承、赠与不征（赠与指将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与的行为）。

（二）征税范围的特殊规定

1.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转 移，不征收土地增值税。

2. 房地产交换征（个人之间互换自住房可以免征）。

3. 合作建房。建成后自用，暂免；建成后转让，征税。

4.房地产的出租不征。

5.房地产的抵押。抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。

6.房地产的代建行为不征。

7.房地产的重新评估不征。

三、税率、计税依据和税额计算

（一）税率：四级超率累进税率

（二）计算步骤

1.计算转让房地产取得的收入；

2.计算扣除项目金额；

3.计算增值额：增值额＝应税收入—扣除项目；

4.计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；

5.计算应纳税额。

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系

（三）计税依据

1.应税收入的确定：收入从形式看，包括：①货币收入；②实物收入；③其他收入。

2.扣除项目的确定

（1）新建房地产项目的扣除

A.取得土地使用权所支付金额：土地使用权支付的地价款、交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费

B.房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（含装修费）

C.房地产开发费用:

能分摊利息支出，并提供金融机构证明利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开 发成本）×5％以内（省政府确定的比例）

不能分摊利息支出或不能提供金融机构证明（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内（省政府确定的比例）

D.税金①城建税、教育费附加、印花税②土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

E.加扣房地产开发的纳税人（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20％

3.计税依据的特殊规定

（1）纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构 参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价 款的行为。

（2）纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构按照 重置成本价乘以房屋的成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定房产的扣除项目金额，并用该房产所坐落土地取得时的基准地价或标准地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额 之和即为该房地产的扣除项目金额。提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除项目金额，而是虚增被转让房地 产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确的扣除项目金额，以达到虚增成本偷税的目的。

（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的成交 价低于房地产评估机构采用市场比较法评估的正常市场交易价，纳税人又无正当理由的。

（4）非直接销售和自用房地产收入的确定。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售 房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

二是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

四、税收优惠

建造普通标准住宅出售，增值率未超过 20％的，免税。超过20％的全部计税（普通住宅标准略） 因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。

转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20％的免征个人转让住房暂免征收。

自2021年1月1日至2023年12月31日，执行以下企业改制重组有关土地增值税政策：

1.企业按照《公司法》有关规定整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

2.按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

3.按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

4.单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

上述改制重组有关土地增值税政策 不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

五、征收管理

（一）纳税申报

1.转让房地产合同签订后 7 日内。

2.经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期申报。

（二）清算单位

1.以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；

2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，应清算情形：

（1）全部竣工、完成销售；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目；

（3）直接转让土地使用权 税务机关可以要求清算情形

A.已竣工验收项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在 85％ 以上，或该比例虽未超过 85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

B.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

C.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（三）.核定征收

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关 责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。