深圳前海税收洼地(实时/解读)

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如果说近5年来深圳变化最大的地方是哪儿？前海片区必定会是其中之一。

著名经济学家马光远曾判断：中国未来经济必看粤港澳，大湾区必看大深圳，深圳必看大前海，前海一定是未来湾区的经济引擎区。

而作为前海片区一员，4月27日，前海蛇口自贸区迎来5周年纪念。

作为对外开放的重要阵地，自贸区无疑将得到更多的政策资源倾斜。2013年至今，从沿海的港口城市到内陆的边境地区，再到中部地区省份，中国共在18个城市内设立自贸区。

众多自贸区中最具代表性的，莫过于深圳。十年间，深圳前海蛇口自贸区从一片荒滩变身粤港澳大湾区发展的核心。

2010年，深圳特区成立三十周年，前海作为“特区中的特区”，被国家赠与深圳同生日。

2012年，前海基础设施建设全面启动，并有步骤、有重点地落实先行先试各项政策，同时抓紧构建促进现代服务业集聚发展的政策体系。

2013年，深圳规划将前海打造成重点发展金融、现代物流、科技服务等产业的国际化新区域。

2015年，前海蛇口自贸片区挂牌，前海纳入中国(广东)自由贸易试验区，以实际行动贯彻落实“深港合作、自贸试验”等国家战略。

2016年，是前海蛇口自贸片区及前海深港合作区的“全面提升年”。这一年，前海合同及实际利用外资分别达到537亿美元和38亿美元。

2017年，前海迎来了新定位：对标国际一流城市，建设成粤港澳深度合作示范区和城市新中心。这一年，前海蛇口自贸片区注册企业实现增加值2030.26亿元，实现税收收入344.98亿元。

2018年，前海作为“特区中的特区”和深圳改革开放的排头兵，坚持以制度创新为核心，围绕八大重点领域，累计推出400多项制度创新成果。这一年，前海蛇口自贸片区企业增加值跃升至2510亿元、日均6.9亿元，税收收入增长至466亿元。

2019年，凭借粤港澳大湾区和先行示范区“双区驱动效应”的良好机遇，前海完成了从自贸新城建设向城市新中心建设转变，从高速建设向高质量发展转变”的三个转变。这一年，前海蛇口自贸片区新增注册企业1万多家，累计注册企业达16.26万家；新增注册资本1760.99亿元，累计达9.48万亿元；实现注册企业增加值同比增长12.3%，贡献税收增长18.8%；实际利用外资44.84亿美元，增长14.3%，占深圳市的55.6%。

仅用10年时间，零起步的前海打造以投资便利化、贸易便利化、金融开放创新、事中事后监管、法治创新、人才管理改革、体制机制创新、党建创新等为核心的制度创新“前海模式”，成为国内发展速度最快、效益最好、质量最高的代表性区域之一。

在前海片区经济总量、产业能级等各项指标都迈上新台阶的同时，前海片区对居住的需求也在持续上升。

28.2平方公里的前海自贸区虽大，但目前却不具备太多的居住功能，住宅用地占比仅约10%-15%。

据统计，从2015年挂牌成立至今，前海片区范围内共挂牌过36宗块地。其中，商业用地29宗（3宗终止交易，3宗未成交）、宅地2宗（包括5月15日即将开拍地块）以及其他用地5宗。

其中，2019年底前海片区出让的桂湾片区T204-0142地块，共吸引中海、平安、华发、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发等数十家开发商到现场参与竞拍。当时该地块普通商品住房入市最高均价为9.9万元/㎡。

最终，天健以38.9亿元竞得上述地块，溢价率43.49%，足见其火热程度。目前，该地块正在做项目工程前期工作。

5月15日即将出让的前海宅地，土地出让面积3.17万㎡，总建筑面积18.36万㎡，挂牌价为79.98亿元，最高限价115.97亿元。其中，普通商品房最高销售均价为10.71万元/㎡。

在寸土寸金的深圳，土地出让一直是各家房企争夺的焦点，尤以宅地为甚。严苛的条件以及较高的成本，势必将挤压房企拿地之后的利润空间。但即便如此，基于土地的稀缺性，这块宅地的出让仍会受到市场极大的关注。

因为自贸区利好的推动，前海房价一路高歌猛进，并且还带动了周边的南山、宝中片区房价快速上涨。

2014年11月，前海首个住宅前海时代一期开盘，价格在3.8-4.3万/㎡。

2015-2016年，前海时代二期入市，价格8万/㎡，自贸区挂牌成立后，均价涨幅95%。

2019年11月，前海推出两个住宅项目，其中招商领玺于首推建面约120m2/150m23-4房，单价区间在8.7-12.3万/㎡，项目在5小时内456套房源全部售罄；颐湾府推出367套120-190㎡住宅产品，均价10.2万/m2，开盘当天120㎡户型全部售罄，目前仅剩少量190㎡户型在售。

在四年多的时间里，前海片区房价涨速迅猛，新房均价早已突破10万/m2，涨幅高达148.7%。

时间推回到十年前，国务院批准建立前海合作区开始，2010年8月前海房价为16862元/m2，到2019年7月前海房价为109791 元/m2，涨幅高达551%。

在房价疯涨的背后，驱动置业者的无疑是前海的投资前景，以及不断的政策利好。

对于深圳而言，前海无疑是炙手可热的“香饽饽”。尽管新房项目紧缺，但二手房却不在少数。

据悉，整个前海片区有69个项目近千余套房源在售。其中均价最高的是青青山庄和紫园两个项目，均价分别达到了165584元/㎡、171302元/㎡；均价最低的是丽湾国际公寓、泛海城市广场，均价为52065元/㎡、51180元/㎡；其他如鼎泰风华、诺德假日花园、中海阳光玫瑰园等楼盘，均价都已超10万/㎡。

规划初期，前海便对外传递出以商务办公、产业大厦规划为主定位，居住物业相对稀缺。

目前片区内包括金立大厦、前海自贸大厦、世茂、信利康顺丰总部大厦以及招商写字楼等；在售的住宅项目仅汉京九榕台、颐湾府等几个项目，前者均价18万/㎡，在售180-520㎡3-4房住宅；后者均价10.2万/㎡，在售191㎡3房住宅。