宁波核定征收取消了吗(本月/分析)

这几天，划船未来社区征收正在进行入户评估。有一个关涉被征收户尤其是住房面积小于54平方米的房主切身利益的问题，我们“宁波楼市报道”后台频繁收到相关咨询——即：

有关低收入住房困难补偿以及住房困难补助的政策，具体是怎样的？

据前期调查结果，划船社区中建筑面积小于54平方米的住房，有1455套，占到全部住房套数的将近32%。

显然，低收入住房困难补偿以及住房困难补助的政策，影响面不小。

事实上，不只是这次备受瞩目的划船未来社区征收，本市其他国有土地上房屋征收项目的补偿政策里，基本上也都有低收入住房困难补偿以及住房困难补助的专门规定。

可以说，建筑面积小于54平方米的小面积住房遇到拆迁，在补偿方面会有什么样的特殊规定，是一个关系这部分房主利益的普遍性问题。

那今天，我们就来详细说说这方面的政策规定。

01

不知大家注意到没，在划船未来社区的征收补偿方案中，有这么一个内容：

低收入住房困难补偿、住房困难补助申请办理按《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》（甬政办发〔2015〕107号）的规定执行。

在这个《办法》（简称，下同）中，就明确规定了低收入住房困难补偿和住房困难补助的申请条件、申请方式，也明确规定了需要大家特别注意的、会导致申请无效的“另有房屋”的几类情况。

不管是能申请到低收入住房困难补偿，还是能申请到住房困难补助，对于被征收人的拿回迁房，都会构成蛮大影响！

在详细解释政策规定之前，我们先看看它们的影响到底有多大。

02 低收入住房困难补偿的计算公式是：

低收入住房困难补偿=（54㎡-待拆住房证载建筑面积）×待拆住房评估比准价

住房困难补助，则为低收入住房困难补偿的50%。

日前公布的划船未来社区征收最终评估比准价，被征收住房是27880元/平方米、“原拆原建”的安置房是29990元/平方米。

以划船社区内一套证载建筑面积48㎡的待拆住房为例，假设其含装修、车棚等等在内的最终评估总价为135万元，待拆住房评估比准价按27880元/㎡算，则低收入住房困难补偿总计167280元，住房困难补助总计83640元。

被征收人拿回迁房的话，可以靠到70档，回迁房评估比准价按29990元/㎡算，电梯补助面积均按10㎡计，临时安置费按拿三年算，则有没有低收入住房困难补偿/住房困难补助，差别列表如下（表中“补偿”即指低收入家庭住房补偿，“补助”指住房困难补助，下同；数据均四舍五入；具体算法附在文末）：

显然，有没有低收入住房困难补偿/住房困难补助，在补完差价后的结余资金上，差别蛮大。

03

那么，申请低收入住房困难补偿或住房困难补助，分别需要符合什么样的条件？

按照《办法》，住宅房屋被征收人、承租人（以下称申请人）申请低收入住房困难补偿，需要同时满足2方面条件：

（一）被征收房屋住宅面积每户低于54平方米，且无他处“另有房屋”的情形；

（二）符合所在县（市）最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭，或者工会建档困难职工家庭、特困职工家庭标准。

申请住房困难补助的，则只需符合上面的第（一）项条件即可。

《办法》同时规定，申请人有下列情形之一的，不得申请低收入住房困难补偿和住房困难补助：

（一）房屋拆迁中已给予低限标准补偿或者房屋征收中已给予低收入住房困难补偿、住房困难补助的；

（二）在征收范围外的公有住房中核定同住人资格未取消的。

这里，需要特别注意有关他处“另有房屋”的情形的规定！

《办法》明确，下列人员属于“另有房屋”的核查对象：

(一)申请住房困难补助的，核查对象为申请人及其配偶和未成年子女。

(二)申请低收入住房困难补偿的，核查对象为申请人及其配偶和未成年子女，父母、已成年但不能独立生活的子女以及具有法定赡养、扶养、抚养义务关系并长期共同居住人员等符合《浙江省社会救助家庭经济状况认定办法》(浙民助[2015]13号)规定的其他共同生活的家庭成员。

“另有房屋”包括上述人员的私有房屋、福利性房屋等所有房屋。

其中，私有房屋，包括共有产权房屋、非住宅房屋和已经备案登记的房屋；福利性房屋，包括国家直管公房、单位自管公房(含军产房、宗教产住房)、房产管理部门代管房屋以及落政私房、集资建房、代建房、批地建房(含村民住宅)等房屋。

请特别特别注意——申请人有下列情形之一的，按“另有房屋”情形认定:

(一)私有房屋已转让，但至房屋征收决定公告之日未超过5年的；

(二)已拆迁或征收房屋选择货币补偿，自补偿协议生效之日起至房屋征收决定公告之日5年内未购房的；

(三)离婚后将房屋给原配偶或者他人的，自转让之日、离婚协议或者法院判决生效之日起至房屋征收决定公告之日未超过5年的；

(四)离婚后原配偶的房屋属原夫妻共同财产的。

申请人有下列情形之一的，则不按“另有房屋”情形认定：

(一)已拆迁或征收房屋选择货币补偿，货币补偿资金购买的住房为被征收住房的；

(二)已享受过住房补贴的；

(三)暂停办理有关手续的书面通知发布后，购买唯一一套安置住房的。

显然，申请低收入住房困难补偿/住房困难补助的条件，很严格。

同时，申请程序也很严格！

04

按照《办法》，低收入住房困难补偿/住房困难补助的申请人，先向所在地县级房屋征收部门（以下称房屋征收部门）提出申请，申请时需提供以下证明材料，由房屋征收部门初步审核后向符合条件的申请人发放申请表（见下面附图1）：

（一）被征收房屋权属证明材料；

（二）申请人及其家庭成员户口簿、身份证明材料；

（三）宁波市行政区域范围以外的户籍所在地、户籍迁出地、实际居住地不动产登记机构出具的无房证明材料；

（四）本人及其家庭成员收入、实物和货币财产证明材料；

（五）房屋征收部门认为需要提供的其他材料。

其中，上面第三项户籍所在地、户籍迁出地、实际居住地在农村，不动产登记机构无法出具无房证明的，应当提供村民委员会出具的无宅基地住房证明材料；上面的第四项，仅限于申请低收入住房困难补偿时提供。

图片来源：宁波市政府官网

拿到申请表后，申请人及其家庭成员应当如实填报申请表的相关内容，对所填报内容及提供材料的真实性作出承诺。

申请低收入住房困难补偿的，申请人及其家庭成员还应当签署《居民家庭财产收入授权查询委托及诚信承诺书》(见下面附图2)，授权相关单位核查本人及其家庭成员的财产和收入情况。

图片来源：宁波市政府官网

然后，在申请人及配偶工作单位签署是否福利分房的核查意见后，申请人将申请表交还房屋征收部门。

再然后，房屋征收部门根据申请人及配偶工作单位签署意见情况，对需要核查“另有房屋”情况的申请人登记造册，将核查清册移交所在地不动产登记机构和公房管理部门。

所在地不动产登记机构和公房管理部门收到核查清册后，按照以下职责分工，对申请人在本市行政区域内“另有房屋”情况进行核查，于5个工作日内向房屋征收部门书面反馈核查结果:

(一)不动产登记机构负责核查申请人及其家庭成员私有房屋登记、五年内房屋转让以及商品房销(预)售备案登记情况；

(二)公房管理部门负责核查申请人及其家庭成员公有房屋、代管房屋、落政私房等福利性房屋情况。

其中，对于申请低收入住房困难补偿的被征收人， 房屋征收部门还要将核查清册、申请人收入和财产证明材料、相关部门“另有房屋”核查结果，移交申请人被征收房屋所在地民政部门(以下称民政部门)和市或县(市)区工会组织(以下称工会组织)。

民政部门、工会组织收到核查清册后，分别对申请人是否符合所在县(市)区最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭，或者工会建档困难职工家庭、特困职工家庭的标准进行核查，于10个工作日内向房屋征收部门书面反馈核查结果。

最后，房屋征收部门根据相关部门反馈的核查结果以及申请人提供的证明材料，对符合低收入住房困难补偿条件和符合住房困难补助条件的申请人，按照规定给予低收入住房困难补偿或住房困难补助。

图片来源：宁波市政府官网

划船社区内住房证载建筑面积小于45平方米的居民，对照上面的政策规定，应该可以搞清楚自己是否符合低收入住房困难补偿/住房困难补助的申请条件了吧？

再强调一下——不独划船未来社区征收，基本上，但凡是市区国有土地上房屋征收项目，在征收补偿方案中都会有关于低收入住房困难补偿/住房困难补助方面的相关补偿条款。

所以，建议对自家住房有被征收预期的同学，都收藏本文！

最后，附上本文一开始提到的划船社区内证载建筑面积为48平方米的住宅，拿回迁房的具体计算。

以划船社区

一套建筑面积48平方米的住房被征收

拿回迁房为例

待拆住房评估总价=135万元

低收入住房困难补偿=（54㎡-48㎡）×待拆住房评估比准价27880元/㎡=167280元

住房困难补助=（54㎡-48㎡）×评估比准价27880元/㎡×50%=83640元

（一）

无低收入住房困难补偿/住房困难补助的

换算面积=135万元÷回迁房评估比准价29990元/㎡≈45.02 平方米

调换产权面积补助=45.02×15%≈6.75 平方米

可得回迁房面积=45.02+6.75+电梯公摊面积10≈61.77平方米

（以下简化按换算面积×1.15+10计算）

靠档70平方米，拿到回迁房后需补差价=（靠档面积-可得回迁房面积）×回迁房评估比准价×85%=（70-61.77）×29990×0.85≈20.98万元

可拿资金包括：

一次性补偿搬迁费=300元/㎡×房屋建筑面积48㎡=300×48=14400元

临时安置费（按年发放，按拿3年算，每月不足1650元的按1650元补助）=1650×12×3=59400元

按时签约奖励费=待拆住房评估总价×10%=135万元×10%=13.5万元

可拿资金总计：14400+59400+13.5万元=20.88万元

结余：20.88万元-20.98万元=-1000元

（二）

有低收入住房困难补偿的

低收入住房困难补偿=167280元

换算面积=（1350000+167280）÷29990≈50.59 平方米

可得回迁房面积=50.59×1.15+10≈68.18 平方米

靠档70平方米，拿到回迁房后需补差价=（70-68.18）×29990×0.85≈4.64万元

可拿资金不变，结余=20.88万元-4.64万元=16.24万元

（三）

有住房困难补助的

住房困难补助=83640元

换算面积=（1350000+83640）÷29990≈47.81平方米

可得回迁房面积=47.81×1.15+10≈64.98 平方米

靠档70平方米，拿到回迁房后需补差价=（70-64.98）×29990×0.85≈12.80万元

可拿资金不变，结余=20.88万元-12.80万元=8.08万元