生产型企业税收筹划案例(当日/理解)

房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。

从上面两种计算方式可以看出，我们进行税收筹划主要思路就是从价计征的要降低房产原值，从租计征的要尽量降低租金收入。同时，由于两种计征的存在，我们也可以根据测算比较两种方式税负的大小，根据实际情况选择税负低的计征方式，另外我们还要充分利用税收优惠政策以达到节税的目的。

1. 自持物业房产税税收的常见困惑

1、出租标的不仅包括房屋，还通常包括房屋内外部附属设施及配套服务费、机器设备、办公用品、附属用品、其他服务等，合同签署不当会导致房产税税基加大。

2、低于1年的免租期，合同签署不当会增加房产税税收负担。

3、空租期是否按照从价计征征收房产税？

4、在物业处于“冷商”阶段，通常会有免租金或低租金运营情况，无收入或低收入还要缴纳房产税。

2. 常用的税收筹划方法

房产是以房屋形态表现的财产。房产税征收范围中的房产是指有屋面和维护机构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，但独立于房屋之外的建筑物，如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等，则不属于房产。

如果将不符合上述有屋面和维护结构的建筑物在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

例：甲企业有一厂房，工程造价500万元，其中厂房建筑成本400万元，厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：将所有的建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%=4.2万元。

方案二：将厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元在会计账簿中单独核算，应纳房产税=(500-100)×(1-30%)×1.2=3.36万元。

方案二节省支出0.84万元。

（一）把租金拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”

企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。但大多数企业出租的不仅只是房屋设施，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，现行税法对这些设施并不征收房产税；有些企业出租房产的同时提供物业服务等。如：房屋＋家具；房屋＋露天游泳池；房租+服务费等。

因为房产税只针对房屋租金征收，所以准确区分房产税征收范围，可以采用分设关联公司，将租金收入合理拆分为“房租+服务费”或“房租+设备租金+服务费”，分别签订合同、分别开具发票，可以达到降低税基而降低房产税的效果。同时一般纳税人服务业增值税税率6%，比不动产租赁增值税税率10%要低，也就是说将租金拆分为“租金+服务费”在降低房产税同时还有降低增值税的效果。如果相关联的公司符合规定的小型微利企业的标准，还可以降低企业所得税税负。

例：A公司将其位于市区一写字楼对外出租，年租金200万元。

方案一：双方签订房屋租赁合同，此时甲应缴房产税=200万*12%=24万元，缴纳增值税=200*9%=18万元，附加税费=18*（7%+3%+2%）=2.16万元，共计支出44.16万元。

方案二：年租金仍为200万元，但对写字楼内的办公家具、家电等附属用品进行合理分拆，签订两份租赁合同，一份为房屋租赁合同150万元，一份为附属设施租赁合同金额50万元。此时甲应缴纳房产税=150*12%=18万元，应缴纳增值税=150*9%+50*13%=20万元，附加税费=20*（7%+3%+2%）=2.4万元，共计支出40.4万元。

方案二节省支出3.76万元。

注意：

“房租+设备租金+服务费”模式，因为一般纳税人不动产租赁增值税税率为9%，动产租赁增值税税率为13%，有可能出现增加的增值税大于降低的房产税情况，要结合具体情况处理。

（二）“租两手”

因为房产税属于财产税，对于一宗财产原则上只征一道税。由于转租方不是房屋产权所有人，因此转租方转租房屋时，不需要缴纳房产税。所以，在不改变最终租赁收入的前提下，中间设置转租环节，降低房产税计税依据，从而降低房产税。

通常的筹划方法是，先按照“批发价”“整租”给运管公司（关联企业），然后运管公司再按照“零售价”“散租”给租户，即通过降低第一道租金达到降低税基而降低房产的目的。

例：假设A公司手上有10000平方米自持商业用于出租，每年租金160万元，则A公司每年需要缴纳房产税19.2万（160*12%=19.2万）。

如果A公司先将房产以100万一年的租金打包出租给关联物业公司B，然后由B再以160万一年的价格进行转租，根据房产税只由产权所有人单一环节交税特点，A公司需要缴纳房产税12万（100*12%=12万）。

通过出租形式的转换，组合模式（直租+转租）较单一模式（直租）少交税7.2万（19.2-12=7.2万）。

注意：

（1）这种方法对于少数对“转租”环节按照“差额”征收房产税的地区无效。

（2）第一道租金的“合理程度”是能否被税局调整的关键。

租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

对低于1年免租期情况，改变租金约定方式。

例：假设A公司将价值1000万房产出租给B公司，合同约定前三个月为免租期，往后每月按照10万元收取租金。A公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征，三个月后按照从租计征两部分分别计算，因此A公司第一年总共需要缴纳房产税12.9万（1000*(1-30%)*1.2%*3/12+10*9*12%=12.9万）。如果将免租合同条款修改为第一年租金90万，往后每年租金按照120万收取，则A公司第一年总共需要缴纳房产税10.8万元（90*12%=10.8万）。“去免租期”方式下，房产税可以少交2.1万（12.9-10.8=2.1万）。

例：假设A公司手上有10000平方米自持商业用房，房产价值为1亿元，减除比例按30%计算，按照从价计征原则A公司每年需要缴纳房产税84万元（10000*70%*1.2%=84万）。

如果A公司把10000万商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司B，年租金按照250万计算（租金约为房屋折旧金额：10000/40=250万，残值率按照0计算，如果使用年限更长、有残值，则租金还可以适当降低），B商管公司对租入的房产进行装修，装修后再由B商管公司对外招商引资进行分割转租，则A公司按照从租计征每年需要缴纳房产税30万（250*12%=30万）。

通过持有性质转换，出租模式较自用模式少交税54万（84-30=54万）。

对于租入房屋的装修支出，根据企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出可以不缴纳房产税。根据上述规定，如果由A房地产公司自行装修，按规定，自有房产发生的装修费应计入房产原值，按规定计提折旧，该部分装修费也应作为自用房产税的计税依据。

实际操作中，收取的租金抵减成本费用后略有盈余应为最佳方案，可以最大限度少交企业所得税，否则可能会出现A公司亏损，B公司盈利多交企业所得税的情况。按上述价格收取租金也可能会被税务机关认定租金收入偏低的情况。

房屋出租：临时让渡房屋的使用权，因此按租金缴纳房产税。

仓储：存放、保管服务，按房产原值缴纳房产税。

当按房产余值计税比按租金计税金额小时，可以考虑将出租合同变为仓储合同。

例：甲企业有一闲置库房，房产原值1000万元，乙企业由于仓储能力不足拟使用该仓库，当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一：甲将该库房出租收取租赁费，年租金100万元

应纳房产税=100×12%=12万元，应纳增值税=100×9%=9万元，不考虑其他税费共计支出21万元。

方案二：配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为100万元。

应纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万元，应纳增值税=100×6%=6万元，不考虑其他税费共支出14.4万元。

方案二比方案一少支出6.6万元。

根据规定，房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。因此企业如存在上述情况要充分利用该政策。

房产税是以城镇中的房产为课税对象，可以考虑将一些不影响企业正常生产经营的建筑物建在城郊附近的农村。如公司仓库，若建在城镇每年都要按规定缴纳房产税；如果建在农村就可以节省这笔费用，当然企业要考虑运输等成本的增加。

根据规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。

处于空租期的房屋，只要纳税人未转为自用用途，仍旧处于待租、招租状态，则不应转为从价征税房屋征税，仍应作从租征税房屋管理。所以，空租期的解决方法就是不要转为自用，而是保持待租、招租状态。

按照税法规定，房产税的纳税人可能是产权人，也可能是经营管理单位、房产代管人或使用人、承典人等，这为税负转嫁提供了可行依据。开发商在免租金或低租金运营时期（冷商期），可以在合同中约定由承租人承担房产税，达到税负转嫁目的。

总结：上述方法只是常用的税收安排，具体项目的筹划要根据项目自身特点、当地税收环境、企业自身资源等条件，与专业公司合作“量身定做”适合筹划方案。