房地产税法草案(房地产企业所得税法实施条例)

1.企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。各种减少应纳税额的方式根据企业所得税法的规定，减少应纳税额，有四个角度：减少收入、增加扣除、降低所得、减免税额。第四十八条企业发生的合理的劳动保护支出，第六十二条生产性生物资产按照以下方法确定计税基础：外购的生产性生物资产，以购买价款和支付的相关税费为计税基础；通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的生产性生物资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。

2.第二十一条企业所得税法第六条第项所称接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，备注固定资产一次性扣除政策汇总根据《财政部国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》(财税〔2014〕75号)规定：1括号、对生物药品制造业，专用设备制造业，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业。

3.第九十五条企业所得税法第三十条第项所称研究开发费用的加计扣除，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。

4.本公告发布前企业在2022年已购置的设备、器具，可在本公告发布后的预缴申报、年度汇算清缴时享受。

5.建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

1.根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，该行为应视同销售处理。

2.风险防控建议：房地产企业对投入资金量要求高，主要依赖金融机构贷款。

3.第八十九条依照本条例第八十七条和第八十八条规定享受减免税优惠的项目，在减免税期限内转让的，受让方自受让之日起，可以在剩余期限内享受规定的减免税优惠；减免税期限届满后转让的，受让方不得就该项目重复享受减免税优惠。第三十四条企业发生的合理的工资薪金支出，这两种方式都可能存在本应避免的预缴纳税，汇缴退税的问题。

4.企业与其关联方分摊成本时违反本条第一款、第二款规定的。本公告所称设备、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定资产；所称从业人数，包括与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数。税法也规定或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。

5.其他电子设备制造业，仪器仪表制造业，信息传输、软件和信息技术服务业等6个行业的企业2014年1月1日后新购进的固定资产，可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。

6.风险防控建议：对房地产企业而言，是否能够取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。对企事业单位的承包经营、承租经营所得，是指个人承包经营、承租经营以及转包、转租取得的所得，包括个人按月或者按次取得的工资、薪金性质的所得。本公告所称设备、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定资产本公告所称中小微企业是指从事国家非限制和禁止行业，且符合以下条件的企业：信息传输业、建筑业、租赁和商务服务业：从业人员2000人以下，或营业收入10亿元以下或资产总额12亿元以下；房地产开发经营：营业收入20亿元以下或资产总额1亿元以下；其他行业：从业人员1000人以下或营业收入4亿元以下。

7.企业依照企业所得税法第四十三条和本条例的规定提供有关资料的，可以只按前款规定的人民币贷款基准利率计算利息。

1.第六章特别纳税调整第一百零九条企业所得税法第四十一条所称关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；直接或者间接地同为第三者控制；在利益上具有相关联的其他关系。按照收入成本配比原则，预缴的城建税和教育附加，以及预缴的土地增值税也就不能直接计入税金及附加计算当期损益，我们一般都是预缴时候直接计入应交税费借方。企业所得税法第三十七条所称到期应支付的款项，是指支付人按照权责发生制原则应当计入相关成本、费用的应付款项。

2.两种预缴方式存在的问题从道理和逻辑上讲，应该是纳税人有税可缴，不应大于最终应缴的税额。第一百一十八条企业所得税法第四十五条所称实际税负明显低于企业所得税法第四条第一款规定税率水平，是指低于企业所得税法第四条第一款规定税率的50%。接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。

3.部分房地产企业由于不熟悉政策，可能存在应扣未扣情形，尤其对于一些非货币形式的股东分红、赠送等行为，未准确掌握政策，容易产生税收风险。企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。

4.第六十八条企业所得税法第十三条第项和第项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条对各种销售方式下收入的确认时点都作了明确规定。

5.企业所得税法第十九条所称收入全额，是指非居民企业向支付人收取的全部价款和价外费用。