房地产企业收入确认条件(房地产公司确认收入的条件)

1.值得注意：自2018年5月1日后，原11%的增值税税率调整为10%。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.具体如下：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》：第14，纳税人销售自行开发的房地产项目按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间。计算方法契税采用比例税率。

3.国税发(2009括号31号规定:企业房地产开发经营业务包括土地的开发建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。清算计税依据土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。

4.国税函[2019]201号规定:房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

5.土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积房地产企业所得税计税依据及征收法则预计计税申报房地产开发企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的。

6.主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。企业委托境外销售机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入的10%的部分，准予据实扣除。

7.这里要提示的是，虽然税法有规定可以预提费用的情形，对实际发生费用，汇算清缴时仍未取得发票，则不得税前扣除。土地增值税清算后由于成本等已经确定，已不存在预征，所以清算后的收入要直接纳税申报，不再预征土地增值税。

8.预售未完工产品时，企业需将预售收到款项记作预收账款，不确认预售收益。

9.增值税纳税义务：增值税比较复杂，且各地执行不一致，再且税收征管与税务稽查处理方式也不一致。

1.成本、费用扣除的税务处理企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

2.（2括号采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

3.全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告规定：竣工称竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之（1括号房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（2括号房地产开发项目已开始交付购买方；（3括号房地产开发项目已取得了初始产权证明。

4.土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(3括号土地增值税处理(视同销售)根据国税函[2019]220号的规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[2019]187号规定确认收入，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。

5.（2括号凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税实行分月或者分季预缴，企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，(2括号采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

6.这里需注意的是房地产企业所得税年度申报表为2014版与2017版的区别。金额之和的10%计算扣除。

7.删除了企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整和本行填报金额不得小于本年上期申报金额这一表述。

1.企业所得税法则要求企业根据预计毛利率计算预计利润，计入特定业务纳税调整额。按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。对房地产开发企业来说，销售未完工开发产品取得的收入时或者账面有实际利润额时，均应预缴企业所得税。

2.一般计税申报销项税额销售额计算房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。直接成本法：借款费用属于不同成本对象共同负担的。依据上述规定，对于长期租赁的营利性地下车位，因其不符合公共配套设施的非营利性条件，应作为单独的成本对象或企业资产予以核算，相应成本也不能作为公共配套设施支出在开发成本中一次性扣除，而应分期扣除相应的资产折旧费用。

3.（折旧、工资等）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。（3括号采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。第二节预缴税款第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

4.(注意非直接计入收入)企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。(2括号土地增值税清算年度补缴的土地增值税造成前期盈利后期亏损。

5.（6括号对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。2019年4月1日后，原10%的增值税税率调整为9%。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

6.清算收入确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。

7.除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于调整契税适用税率的通知（财税法[2019]120号），决定自2019年3月1日起，将我省契税适用税率统一下调至3%。

8.分配公式为：成本对象分摊的资本化利息=本期发生的全部资本化利息*成本对象发生的直接成本或预算造价÷全部成本对象发生的直接成本或预算造价。