房地产公司交什么税(房地产公司销售房屋交什么税)

1.识别与客户之间的合同新收入准则明确了识别合同的几个条件：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务;该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；一般税率为25%，小型微利企业为20%。依照房产余值缴纳房产税的，征期为月份终了后15日内。拍卖房产需要交的税费手续费契税。

2.企业向客户承诺的商品满足下列条件的，应当作为可明确区分：（1括号客户能够从该商品本身或从该商品与其他易于获得资源一起使用中受益；（2括号企业向客户转让该商品的承诺与合同中其他承诺可单独区分。依照房产租金缴纳房产税的，按次或按月计算，于月份终了后15日内或开具发票时缴纳。单位销售或转让其购买的不动产或受让的土地使用权，全部收入与不动产或土地使用权的购买或受让原价后的的差额我们称之为营业额。

3.单独售价无法直接观察的，企业应当综合考虑其能够合理取得的全部相关信息，采用市场调整法、成本加成法、余值法等方法合理估计单独售价。

4.对国税机关认定为小规模纳税人的，经纳税人申请，主管地税机关核准，房产税、城镇土地使用税可以按季申报纳税，申报期限为季度终了15日内；对于实行定期定额方式征收的纳税人，年度应缴房产税、城镇土地使用税额度分别在1000元（含）以下的，纳税人可以申请每年1月份一次性全额缴纳。

5.我们以案例形式对新收入准则下的收入确认的五步法模型进行分析。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，速算扣除系数0；增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的，速算扣除系数5%；增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的，速算扣除系数15%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，速算扣除系数35%。

1.房地产企业在实际销售房屋交易的过程中，会涉及到意向金合同、草签合同和网签合同等各种合同文书，在各种合同文书中识别出符合条件的合同是确认收入的前提。增值额未超过扣除项目金额的50%。

2.新收入准则下，企业收入的确认、计量与列报，都发生了很大的变化。2018年1月1日，与客户签订商品房预售合同，共卖出1000套房子，每套100万元，共计价款100000万元，首付款和按揭贷款已全部到账。有的是拍卖方负责承担，有的是买方负责承担，具体情况可参照房产税说明和规定。

3.识别合同中的履约义务新收入准则第九条规定，企业应当对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务。同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。计算土地增值税应纳税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算。

4.土地使用税按年计算，城镇土地使用税纳税期限为按年计算，申报期限为月度终了15日内。是我们都知道缴税是每个纳税义务人的责任与不可避免地义务。新收入准则下的账务处理如果执行新收入准则，就需要按照五步法进行思考和判断。

5.由于团购的数量比较大，公司承诺对购房的业主还赠送一年的物业费，并写进预售合同的条款中。

6.31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

7.赠送的物业费按每平米价格计算出来的总金额为1000元，商品房预售合同约定两年后交房，即2019年12月31日向业主交付商品房钥匙（案例中的价款全部为含税价款）。根据上述规定，实务中的操作标准一般是，根据合同的具体条款，两项履约义务之间是因果关系的，识别为单项履约义务，是并列关系的识别为两项履约义务。

1.按照住建部门制定的商品房销售合同或商品房预售合同的格式条款内容，应该可以满足新收入准则识别销售合同的条件，且合同已向当地住房管部门网签备案，可以将这1000份预售合同确定为销售合同。增值额为纳税人出售商品房所取得的收入减去扣除项目金额的余额。根据我国相关规定，取得房产销售收入应并入当期收入总额计算缴纳企业所得税。

2.在确定交易价格时，企业应当考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价以及应付客户对价等因素的影响，并应当假定将按照现有合同的约定向客户转移商品，且该合同不会被取消、续约或变更。地产企业与业主签订的格式合同，需要从补充条款或附属合同条款中去判断。在签订预售合同环节，房子还未建造出来，没有将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，不能确认收入。

3.开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

4.赠送的物业服务，房地产企业将来提供物业服务时，业主就可享受企业履约带来的经济利益，符合时段履约义务的第1个条件。税会差异分析及纳税调整房地产企业所得税的税收处理政策明显落后于新收入准则，在税收政策作出调整之前，企业所得税的税务处理仍应按照31号文规定进行。

5.新收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。房地产企业与客户签订的意向金合同和草签合同，并未承诺履行各自的义务，不满足新收入准则确认销售合同的条件，还需在后续期间保持持续评估，不能识别为销售合同。这里需要注意的是，合同的标价并不一定代表交易价格，企业应当根据合同条款，并结合以往的习惯做法确定交易价格。