房地产老项目是指(房地产老项目如何认定)

1.根据营改增最新政策，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。不得扣除对应的土地价款，土地成本的大小取决于取得时间、区域、取得类型（毛地、净地）。

2.一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。由于分支机构不具有法人资格，其经营情况应并入企业总机构，由企业总机构汇总计算缴纳应纳税款，并享受小微企业优惠政策。

3.新老项目的认定根据2017年3月31日发布的国家税务总局公告2016年第18号文件：关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

4.包括土地征用及拆迁费用（土地出让金、契税、交易服务费、拆迁费用）、前期工程费用、基础设施、建安工程费用、配套设施费及开发间接费用。标注：这儿明确了不动产转让时，考虑了外购与自建的方式，外购的就看产权变更登记日期，这个确实是比较直接有明确性。解现行企业所得税实行的是法人税制，企业应以法人为主体，计算并缴纳企业所得税。

5.三土增税01税费的确定土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。扣缴义务人在年度汇算期内为纳税人办理年度汇算的，向扣缴义务人的主管税务机关申报。标注：提出租、售相同的处理原则，这一点对于房开企业的老项目，如果营改增后用于出租的，则仍认为属于不动产出租的老房产，可以选择简易计税方式。

6.根据最新规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。本次营改增一大亮点是，在一般计税方式下，房地产企业的土地成本可以扣除。

1.划师校友会、如有侵权联系删除。居民个人被派出单位派往境外工作，取得的工资薪金所得或者劳务报酬所得，由境外单位支付或负担的，如果境外单位为境外任职、受雇的中方机构（以下称中方机构）的，可以由境外任职、受雇的中方机构预扣税款，并委托派出单位向主管税务机关申报纳税。

2.在具体判定上，需要综合考虑上述因素，具体可以结合项目的成本等项目具体测算。标注：这儿界定的是自建情形，与上面的外购、投资等是不同的，想必这个大家在对照国家税务总局公告2016年第17号公告的规定也是看得很清晰的。

3.提交备案表以及相关资料，具体如下：增值税一般纳税人选择简易办法征收备案表增值税一般纳税人（非试点）按简易办法备案须提供的材料：企业适用简易办法征收书面（打印）申请书（申请内容包括：生产上述货物的原料及生产流程的详细说明）；《企业营业执照》副本（复印件）；《增值税一般纳税人资格证书》（复印件）；有关部门批准企业生产产品的资质证明或产品检验合格报告（复印件）。

4.房地产项目毛利率会影响项目的增值情况，增值大的项目适用简易征收有利。接受捐赠的：以不动产权属变更的日期为准。

5.纳税人在进行增值税纳税申报时，应当通过本省（自治区、直辖市和计划单列市）增值税发票综合服务平台对上述扣税凭证信息进行用途确认。企业填报《增值税一般纳税人简易办法征收申请备案表》一式二份。需要从不同的主体来看适用的规则，如果这个房地产公司看后期对方建安企业开具增值税专用发票及采购物料等的进项税额是否更合适来选择一般计税方法，选择简易计税方法并不是必然就是好的，比如有限价房之类的情形。

6.建筑服务企业：适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照3%的征收率计算。

1.委托涉税专业服务机构或其他单位及个人（以下称受托人）办理，受托人需与纳税人签订授权书。国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得老不动产缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。用也允许在计算销售额中扣除。

2.本期华税为您解读房地产开发企业老项目简易征收的相关规定与实操要点。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是同样，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

3.计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税〔2016〕68号)规定：房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。

4.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第款规定：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税额=计税金额*税率，应纳税额=凭证数量*单位税额。标注：这个情形也是很有趣的，基于事实项目进展及交易完成时，与权属的对接，从抵扣不充分的角度，这个回复的意见还是有原则可循的。