房地产样板房怎么处理(房地产企业样板房会计处理)

1.项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。这样房地产企业就存在一定的操作的空间，既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，不同的处理方式，会带来的一定的税负差异，开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

2.这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第二款规定，充当售楼部、样板间的会所等营销设施需要单独核算成本，若是企业自用，按照自建固定资产进行财务和税务处理。

3.广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号第41条：（1括号纳税人在主体内修建售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，应计算收入并准予在房地产开发成本中扣除。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

1.目小区之外的售楼部、样板房的财税处理房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，对房地产开发企业建造的商品房，不征收房产税；对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

2.根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定:关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题……鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，对房地产开发企业建造的商品房，不征收房产税;出售时按照销售开发产品进行税务处理。真正的上海本地具名有钞票炒房的，手头已经有好几套房，因为政策关系，他们反而不愿将现持有的住房放贷市场上进行交易，导致真正刚需买房(二手房)的房源有减少，除非急需用钱。

3.对于项目小区之外的营销设施，税法没有相关规定，笔者认为这些都应该属于项目销售环节产生的费用，无论税务处理还是会计处理都应当计入营业费用或销售费用处理，如果自建构成企业的固定资产，由此计提的折旧可以计入营业费用或销售费用处理。

1.对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。上海的购房政策，并没有从根本上改变我们这些刚需人群购房的问题，也从未减轻过我们这类刚需人群购房的成本和压力。

2.（2括号纳税人在主体外修建建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，不得计入房地产开发成本。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间，如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第一款的规定，则视为公共配套设施费进行会计处理，企业可以选择上述第1种或第2种的核算方式。

3.售楼部、样板房内电视机、冰箱等可移动资产的购置性支出不得在开发成本中列支。

4.（北京）土地增值税（1括号硬装修费房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性；主体内修建临时售楼部；房地产企业利用规划配套设施；小区外修建的临时售楼处。

5.（财税[2016]36号2括号售楼处、样板间属在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，其进项税无需转出。

6.其他家具、家电，如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。房地产企业的样板房是否缴纳房产税。

7.由于该部分资产只有在对外销售时才缴纳营业税，自用或拆除则不需缴纳营业税，还能免除或获得该部分税收资金的时间价值。