房地产税务筹划案例(房产税筹划小案例分析)

1.在加工承揽业务增值达到一定程度的情况下，混合销售货物的增值税负会重于建安营业税负。在收到税收红包后，公司引进了先进技术，进一步改进粗放式的生产工艺，产品生产更加高效节能、环境友好，发展空间进一步扩大。对于将开发产品转作经营性资产之类的业务，会计核算还是有一定的变通空间的。

2.根据《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）规定，该企业满足增值税留抵退税条件，2020年5月获得批准退税七万余元，本次退税极大的缓解了企业的资金压力，助力企业更好地发展。

3.《国际税收词汇》中对延期纳税条目的注释作了精辟的阐述："递延纳税的好处有：有利于资金周转，节省利息支出，以及由于通货膨胀的影响，延期以后缴纳的税款币值下降，从而降低了实际纳税额。关注混合销售与兼营的税负差别现行税法对工业企业承揽货物加工并负责运货至现场施工安装行为与建筑安装企业从事建筑安装行为规定了不同的税收政策。产品（财税[2002]12号）。

4.我国现行消费税的征税范围比较窄，仅对14类消费品征税。依据税法规定，企业对房屋进行更新改造或装修而发生的费用，凡属按规定应计入房产原值的，则对其征收房产税城市房地产税。

5.我们希望本次课程，可以为学员们全方位、全景式透析房地产行业企业涉及的税收政策与税务策划，引领学员驾驭企业税务风险，构建规范化管理模型，在税收法制框架内做到最大程度降低成本、开源节流。

6.税基筹划技术税基式筹划是指纳税人通过缩小税基的方式来减轻税收负担，由于税基是计税的依据，在适用税率一定的条件下，税额的大小与税基的大小成正比，纳税人负有的纳税义务越轻。上述税收征管规范，为我们进行企业所得税和房产税城市房地产税筹划提供了一定的空间。采取委托方式销售开发产品和将开发产品先出租再出售等销售方式，存在一定的节税空间特别是递延纳税空间。

7.(2括号对于一方出地，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

8.作者：国家税务总局株洲市税务局这是国家税务总局株洲市税务局发布的税务筹划方案，纳税范围筹划技术一般涉及增值税、营业税、消费税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税等税种。所以对税率进行筹划，可以寻求税后利润最大化的最低税负点。

1.开发会所的成本未能随开发产品销售同步结转，而是通过计提固定资产折旧费，逐期计入期间费用，扩大了当期所得税税基和房产税城市房地产税税基。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

2.既不存在视同销售的税收问题，也不存在房产税城市房地产税的问题，开发商总体税负最轻。第三种方法：会所建造成本不单独核算，而是通过开发成本科目并入可售房产总成本内核算，竣工验收计入开发产品并随房产销售收人的实现，结转销售成本。

3.作为房地产开发企业，资金回笼慢的缺点，本次退税极大的缓解了企业的资金压力，也有效地推动了房屋建设进度，维持了企业的平稳发展。

4.纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧、可作为递延费用。虽保有了会所产权，因开发会所的成本未能随开发产品的销售同步结转，故扩大了当期所得税税基。主管税务机关知情后，主动上门进行纳税辅导宣传各项税费优惠政策。

5.如果不按委托代销结算方式处理，则应计提销项税额117÷（1+17%）*17%=17（万元）。这两年为企业投资固定资产期，急需大量资金，主管税务机关及时上门纳税辅导，并根据《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）要求，及时退还增量留抵税额两百余万元给纳税人，极大的缓解了企业的资金压力，也有效地缩短了企业的投产时间。

6.在纳税范围上可以进行适当的筹划，即企业在投资决策时，可避开上述消费品，而选择其他符合国家产业政策，在流转税及所得税方面有优惠政策的产品进行投资。税管理中的非营业税纳税人的混合销售行为，应当缴纳增值税。注：文末有《企业会计准则》和《小企业会计准则》的最新版可以下载。

7.对尚未收到销货清单的货款，可以暂缓申报、计算销项税额。在采取房屋建成后双方风险共担、利润共享的合作建房方式下，土地方以土地使用权这一无形资产投资入股的行为，不征收营业税；另据财税[2002]191号文件的规定，从2003年1月1日起，以无形资产对外投资不征营业税，转让该项股权时也不再征收营业税。对于此类销售业务，选择委托代销结算方式可以实现递延纳税。

1.本公告所称增量留抵税额，是指与2019年12月底相比新增加的期末留抵税额。

2.土地增值税筹划的基本思路与开展税务筹划联系较为密切的税法规定土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并且取得税法意义上的增值性收入的单位和个人征收的一种税。

3.先由售房方依据合同的适当约定，将拟投入的装修、家私等支出作为交易减价因素，降低售楼价格，经济活动不体现、会计核算上不反映许诺赠送的装修、家私支出。直接从事种植，畜牧业和水产养殖的单位和个人，其自己生产的初级产品的销售免征增值税。以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

4.税法规定的扣除项目包括：土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

5.此法不仅可以减少营业税支出，而且不必外购商品，索取发票和组织施工，买方掌握装修自主权。

6.低于成本价销售的节税效果明显。采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭货款办理转账之日确认收入的实现。

7.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。在办理会所产权登记的情况下，会所成本显然还构成房产税城市房地产税税基；是在产权不明的情况下，由开发商缴纳会所房产税城市房地产税存在争议。企业所得税计算公式为：应纳所得税额=应纳税所得额*企业所得税税率，"应纳税所得额"是税基，在所得税率一定的情况下，"应纳所得税额"随"应纳税所得额"这一税基的减少而减少，此即税基式筹划原理。

8.《财政部和国家税务总局关于增值税一般纳税人从小规模纳税人购买农产品进项税额抵扣率的通知》（财税[2002]105号）规定：向小规模纳税人报告农产品采购时，可以按照《财政部和国家税务总局关于提高农产品进项税减免税率的通知》的规定，将进项税额减免13%。

9.2020年企业受疫情影响严重，符合申请房产税、城镇土地使用税减免条件，2020年上半年共计享受减免房产税、城镇土地使用税两万余元。