厂房土地税费怎么计算(厂房的税收怎么算)

1.并购财务参与投资部门主导的项目尽职调查工作，负责组建财务尽职调查团队，开展财务尽职调查工作。承债规则内部贷款股东投入内部贷款，在收购时属承债收购，一般通过新股东借款给项目公司来偿还原股东借款。

2.并购财务提供财务尽职调查所需资料的清单给投资部门。3括号履约条件：部分项目会要求代建方给予保底利润承诺，因保底利润来源于对收入、土地成本、建安成本、税金、费用的管控。2括号村集体税负：上述行为属集体用地出让，不涉及增值税、契税（只针对国有土地出让及土地使用权转让、房屋权属）、土地增值税（非国有），需缴纳企业所得税。

3.交易模式环节的财务关注点资产收购一）应用场景常规的招拍挂、司法拍卖、在建工程转让（旧厂房）、三旧改造资产等，在税负可控情况采用该模式。

4.投资部门将《尽职调查资料清单》、《项目信息统计表》一并发送给合作方和目标公司，要求其在一定时间内按清单准备好相关的资料。3括号入账票据：视同出让，可由税局门前代开不征税的出让金发票入账。

5.升级版交易模式对个人股东，通过合作方先办理股权转让至其控制公司，或通过控股公司增资先嫁接分红公司，后续再协议分红。财务关注点：1括号关键控制点核心为对待挂牌土地中存在的需拆迁及解除长期租约的租户前置谈判，锁定核心户主的合作协议，确立对其他竞标者的排他优势。

6.如采用收购方分红后退出，则需考虑收购方退出时项目公司因存在大额未分配利润（如个人股东不分红），会存在退出时股权转让价格偏低的补税风险（低于净资产）。协议对赌一）应用场景三旧改造涉及收储返还，可通过协议对赌价格模式获取一级整理收益，降低交易税费。三）财务关注点出让中不涉及开票税费。

7.三）工商过户按协议规定完成目标公司的股权变更工作。购入货物发生的退货，做相反的会计分录。

8.6括号公司治理：品牌房企中，一般会将并表权跟操盘权分置，为了避免因合作方式的频繁调整而给合作双方的谈判带来不便，并购财务可参与谈判过程，以便根据具体情况适时提出合理建议，从而规避和降低相关风险，继承主要费用继承权公证继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税。

1.二）操作规则交易双方约定股权转让实收金额，将上述金额以项目公司分红形式支付，可先通过公司借款形式将资金给合作方，后续通过分红款项冲销前期借款。

2.第六条股权并购财务尽职调查要点股权并购：目标地块所属的公司主体不发生变化，仅仅目标公司的股东发生变更，股东的变更不影响其目标公司的存续性，其所有的债权和债务在股权变更后继续有效，即并购方在收购股权后必须承担目标公司的各种债务责任，该等责任不仅包括账面记录的各种负债，还包括或有负债、对外担保等责任。

3.二）资产收购测算逻辑：收购后产生的收入减去收购及后续开发的支出后的投资利润，规则相对简单。合作开发合作模式：一方出地一方出钱，按约定分配项目利润或物业，常规操作中分实际股权增资或名义股权增资两种类型：1括号实际股权增资：双方按土地评估价及合资后的股权比例，由出资方按对等金额增资（持股比例换算金额作注册资金，其余增资做资本公积），后续按持股比例分配项目公司的注册资金、资本公积及项目利润。

4.无发票成本换算将收并购项目的投资净利润测算（溢价收购），能倒推出直接招拍挂（平价投资）的土地价格。

5.测算中需特别重视是否设置了履约条款，例如设置了保底利润、最迟资金回正时间等，因该类因素存在较大不确定性，影响收益实现。建议代建模式避免设置硬性履约财务指标，建议设定收入、建安成本、费用等代建方可控制的单项指标。税务局穿透征税，也不是不可能。

6.土地增值税按增值的比例缴纳（增值50%以内按30%，增值100%以内按40%，增值200%以内按50%，增值200%以上按60%）；依据《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》国税发[2008]120号）和《中的所得的华人民共和国企业所得税法》第三条第三款规定，境内单位转让房产，由单位的所得税主管国家税务局或地方税务局负责。过户费：从各地方规定、按平米数缴纳。

7.履约主体选择：非股权形式收取的代建费属税前收入，建议通过亏损主体或税收优惠主体签约，如前期未能明确亏损或税收优惠主体在前期谈判加入代建方后续可将代建协议的权利义务转由指定关联公司承接，在收取时重新签订对外代建协议（注意签约时间逻辑性）。4括号物业分配：合作开发分房自用的，可享受土增税免税优惠。

1.财务尽职调查报告仅供内部决策参考使用，不允许对外发布。2括号资金量少不进行资产收购，不需直接支付收购款项，一般只在签订协议后支付定金，特殊情况会支付部分经营资金，较直接资产收购资金量少。明股实贷一）应用场景带资代建模式因涉及代建方资金出借途径的合理性（上市及发债公司，除并表企业的资金拆解外，其筹集资金用途禁止对外再借贷）。

2.协议分红一）应用场景收并购交易中，对方常要求税后实收，因股权转让涉及较高所得税（尤其企业股东），在公司法允许协议分红而税法未明确禁止情况下，考虑居民企业分红免税规定，通过合作方股东保留部分股权到项目结转，将原股权交易款项通过免税协议分红名义支付，能有效降低股权转让企业所得税。2括号未建设项目按新项目测算规则计算该分期盈利，如涉及共同成本的，储备用地拿地渠道的财务关注点（储备用地）三旧改造定义三旧指旧城镇、旧村居、旧厂房，城市发展过程中，原城市郊区变成新城与旧城的夹心层，为统筹区域发展及增加土地供应，具体分三大类型。或有负债对帐外或有债务，一般约定由原股东承担，通过收款方提供担保或延后股权收购款。

3.契税由买方按照成交价的3%到5%缴纳，一般在交易中心的契税窗口缴纳，如果买方公司不在本地，可采用交付现金、打入个人银行卡现场通过设在交易中心的银行窗口转交、公司打本票由代理人现场交付等方式支付。

4.两种模式换算的土地成本对比，属较直观的拿地判断数据，该数据为时点数。财务指标考核对带资代建模式，正常按常规股权收购项目来考核。

5.另外在合作协议中约定收购方可将权利义务转由指定方承担，合理利用亏损或盈利主体，降低对赌损益税负。因土增税清算后置，可采取时间换空间的角度。

6.代建项目如涉及前期项目的共同成本，则成本需分摊，应提前明确分摊规则，另外税金计算，尤其土增税计算规则存在较大不确定性及不可控性，设置保底利润存在较大履约风险。

7.收购模式：股权收购分为直接股权收购及土地资产剥离后再收购，直接股权收购的税费较低，需承担标的公司前期的经营风险，资产剥离后再收购可避免前公司的隐含风险，需承担更高的税费（剥离支付税费增加后续抵扣成本，实质为税金现付的资金成本）。