地税代征增值税范围(纳税地点包括代征代扣代缴义务人的纳税地点)

1.部分企业在银行收缩贷款情况下通过民间借贷获得资金流，需要重点关注利息支出。

2.风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。被撤销金融机构，是指经人民银行、银监会依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构。其他房地产开发费用，按本条、项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

3.且对于金融企业同期同类贷款利率，纳税人是负有举证责任的，即企业按照合同要求首次支付利息并税前扣除时，应提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

4.转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照规定缴纳土地增值税。部分房地产企业由于对税收政策不熟悉，未区分会计和税法的收入确认原则差异，导致企业在确认收入时点滞后，进而产生税款滞纳风险。

5.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。个体工商户转让取得的不动产应按照规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

6.其他个人转让或出租不动产，应向不动产所在地地方税务机关申报缴纳增值税。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。除另有规定外，被撤销金融机构所属、附属企业，不享受被撤销金融机构增值税免税政策。

7.房地产开发企业销售自行开发的开发产品(商品房)不在此列。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条、项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

8.根据《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）第二条规定，纳税年度内个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照利息、股息、红利所得项目计征个人所得税。风险防控建议：房地产企业发生向客户赠送礼品的业务时，财务上要及时作增值税和企业所得税视同销售处理。

1.个人出租不动产的税款征收出租非住房：其他个人(不含个体工商户)出租其取得的不动产(不含住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。风险防控建议：房地产企业对投入资金量要求高，主要依赖金融机构贷款。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2.风险防控建议：在未按照规定程序取得税务机关代征委托情况下，房地产企业不应向购房者代收任何契税税款，如已收取相关费用则应当尽快退回，及时纠正违规行为。要注意两者之间存在处理上的差异，视同销售收入确认的，增值税要按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的顺序来确定，企业所得税则按照公允价值确定收入。

3.车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。代开发票时附加税费应该在国税代征还是地税交目前市地税局委托市国税局为非固定业户小规模纳税人代开统一发票征收增值税时，代征城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等相关税费。

4.财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)第五十一条规定：营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。

5.十问题回答地税部门代征增值税的依据和范围。……根据条例第六条项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条、项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。风险防控建议：房地产企业取得《商品房预售许可证》后，在项目竣工前为迅速回笼资金采取预售方式销售，预收款需要及时足额作相应的税款预缴，避免产生税款滞纳风险。

6.自然人个人出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地方税务机关代征。风险防控建议：根据个人所得税政策规定，房地产企业在向股东支付股息红利或以其他形式分红的情况下。减免税政策个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，部分房地产企业由于不熟悉税收政策，在取得车位销售收入时，特别是对于不需要办理产权证的车位（人防工程部分）既未开具发票，也不作增值税、企业所得税收入确认，存在极大税收风险。

1.风险防控建议：房地产企业要准确把握开发产品的完工界定，即房地产企业开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、或开发产品已取得了初始产权证明的，视为已经完工，应当及时确认收入。

2.纳税义务发生时间纳税人销售取得的不动产、其他个人出租不动产纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地方税务机关申请代开增值税普通发票。

3.风险防控建议：对房地产企业而言，是否能够取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。

4.税收政策有明确规定，超标的贷款利息不能在企业所得税前扣除，企业须认真梳理贷款合同内容，确保利息超标部分不作税前列支。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

5.十代征方式代征的增值税项目，由地方税务局办理增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。地税部门代征增值税范围纳税人销售取得的不动产销售取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的不动产。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条对各种销售方式下收入的确认时点都作了明确规定。

6.十发票开具增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地方税务机关申请代开增值税专用发票。

7.礼品赠送业务若财务处理不当，容易造成税收风险。应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。