房地产公司收入确认(房地产公司什么时候确认收入和成本)

1.前述房屋开发的成本滞后特征，决定了房屋成本能够可靠计量，在实务中并不容易作到。举例为了有个比较，我们先看看税会没有差异的情况。

2.而新收入准则是否对房地产企业收入的确认产生重大影响，进而对会计信息有重大影响，成为了业界最为关注的焦点。

3.28行填报的前提是会计核算确认为销售收入，而2020年度未确认会计收入，只是纳税调整，预计毛利的转回填报28行不符合填报规定。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

4.以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准现行收入准则要求区分销售商品收入和提供劳务收入，并且强调在将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方时确认销售商品收入。如果完工年度与会计结转收入在同一年则收入确认没有税、会差异，申报也相对简单。具备条件有买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。

5.2019年项目一交付，结转开发产品收入4000万元（2017年开发项目一预售收入4000），成本3000万元（开发项目一成本3000万元）。

6.企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

1.结合房地产开发企业的经营特点，我们不难发现不同观点的端倪。结论理论上新收入准则可以美化其资产负债表，房地产公司预售时收取的款项只能作为负债反映，在交房的时点上才可以一次性确认收入，交房前账上负债金额高，又身处资金密集型行业，资产负债率高企，变相抬高了融资难度和资金成本。这使得房地产企业的会计信息严重滞后，不能作为企业在重大管理、投资、融资和税务筹划上决策的有力支撑。

2.是在开发产品的立场上看，提前或推迟确认收入最终不会对开发产品最终净利润产生影响，如果不对外融资，现金流状况也不会影响。

3.简单回顾下房地产企业的预交增值税及其附加政策很有必要。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。(略）操作层面新准则的全面实行是一个完整的体系，除了收入外成本、纳税、合同管理等方面都要统一执行而不是有选择的执行。

4.从而真正实现商品的风险和报酬的转移。如果竣备和交房处于同一年度，所得税和会计处理均在同一年结转收入成本，则税、会处理没有差异;如果竣备和交房不在同一年度，那不得不面对复杂的税会差异的处理。作者：中汇华成(福建)税务师事务所郭谨。

5.分析根据31号文的上述规定，所得税以是否达到完工标准作为结转收入的时点，即三个条件孰先进行确定，完工当年应及时结转收入和计税成本;而会计准则是应当在客户取得相关商品控制权时确认收入，通常以交房作为控制权转移的判断标准。

6.《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定。

1.注册会计师应关注收入确认政策的恰当性和一贯性，检查销售有关房款支付、房屋交付等关键条款和产权交易中心备案登记情况；关注预收款项的账龄及款项使用限制条件，结合存货监盘程序，判断商品房实际交付情况，重点关注虚增收入或提前确认收入等情况；关注短期事件或期后事项导致的商品房销售退回，关注销售退回收入的真实性和跨期问题；关注是否存在销售增长率、综合毛利率逆势大幅增长等异常情况。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。企业是在实际交付开发产品时确认会计收入、结转会计成本的。

2.开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。预售收入转为会计收入后，企业再反过来，调减应纳税所得额。

3.2019年会计上结转开发产品收入10000万元（2018年开发项目二预售收入10000万元），成本5000万元，具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。

4.无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。申报表填报(万元):表6以上通过第45行，看似把填报问题解决了，这样填还是有问题。已经竣工验收的房屋成本，可以从公司会计记录中取得。