房地产开发企业采取预收款(鉴于房地产开发企业预收账)

1.定期关注保证人基本情况，经营及管理状况、财务状况、对外担保状况等情况，综合判断保证人代偿能力和代偿意愿，当其保证能力明显恶化时，应及时提出有效应对措施，保证投资权益实现。

2.在项目工程管理中，还应对项目公司合规运营情况、项目方与施工单位之间的纠纷、项目所在地最新政策以及项目所在地气候等特殊因素可能对项目工程造成的影响给予充分的考量和评估，并及时做好相应的风险预警以及制定相应的应对方案。就项目公司的支出而言，项目公司的款项支出均需通过监管账户以线上转账形式进行。乘以所得税税率，财务分析关注如下重点：关注房企债务结构是否合理。

3.(2括号安徽规定，安徽省地方税务局公告2012年第2号第十一条规定：房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。

4.就合同的签订而言，首先要求项目公司拟签署的相关合同必须满足一定的要求，如合同内容符合通常的行业及商业惯例、不应留有空白内容、合同金额在项目成本预算额度内等。巡场监管一般都是定期进行，结合项目进展情况，分为月度和季度不等，所以监管内容较为聚焦，一般主要集中在账户、资金、工程、合同、销售等重要事项的监管上，监管成本低于驻场监管，成本也相对较高。合同一旦正式成立，又要将预收账款转入合同负债。

5.伴随着房地产行业黄金十年逐步降下帷幕，房地产投资基金也将经历一个浪里淘沙的过程，梳理房地产行业发展趋势，分析房地产企业投融资渠道，厘清房地产投资基金的基本运作模式、管理方案和退出路径，成为当前亟待解决的问题。涉及抵质押物变更的，应在取得变更后的抵质押物权证后，办理权证移交入库。

6.具体监控手段公司治理除股东身份外，基金往往会通过向项目公司委派董事、监事、财务等人员参与项目公司的治理，并通过参与项目公司重大事项的决策等方式，实现对项目公司的有效监管。

1.为便于公司治理有关安排的执行以及增强对外部第三方的公示效力，基金除与项目方在投资文件中明确约定项目公司治理安排相关内容外，还应将相关治理安排记载于项目公司章程并将该章程办理工商备案手续。房企向购房者开具增值税普通发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。会计处理：借：银行存款、现金、应收账款等贷：预收账款在合同成立前已收到的对价不能称为合同负债，可作为预收账款。

2.财务分析指标与体系房地产行业兼具商品和金融属性，房企与其他企业相比，在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点决定了其在营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展能力几个方面与其他企业表现均有不同。明股实债会计计量模式方面，会计准则要求根据合同条款经济实质来判断，在实际操作中，房企会采用附属或隐性合同等手段来避免其在合并报表层面被确认为负债，以少数股东权益的形式体现。货币资金构成及特点存货构成及其特点存货是分析房地产企业、解析项目情况的起点，对于存货的关注不只有整体规模，还应注意项目的具体运营情况以及跌价准备可能对损益产生的影响。

3.2015年证监会发行《公司债发行与交易管理办法》，公司债发行主体范围扩大。财务杠杆水平反映企业的财务负担，杠杆水平的高低体现了企业财务政策的谨慎程度，衡量杠杆水平的指标如下：对常规指标基础上的筛选和优化偿债能力指标（1括号短期偿债能力指标常规短期偿债能力指标。

4.外支付任何款项。通过一些地方的答复，也可以得到印证：(1括号《山东国家税务局全面推开营改增试点政策指引》中关于房地产开发企业预收款范围问题：房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。

1.房地产行业投融资政策分析房地产行业投融资政策大致可分为传统信贷阶段、股债结合阶段、非标兴起阶段、定增和公司债盛行阶段、境外融资井喷阶段和融资政策全面收紧等六大阶段。投资性房地产构成及其特点投资性房地产为房企自营项目，通过对计量方式的选取或对企业资产规模和利润产生影响，项目初始阶段现金回流慢，成熟物业可为房企带来长期、稳定的现金流。供应链债权模式根据基小律现行监管政策下的私房地产基金业务模式中介绍，供应链债权模式是较为纯粹的债权性投资。

2.具体而言关注如下几点：有息债务负债经营是房企的显著特点，需要关注企业负债的绝对规模、相对规模、期限结构及融资成本等方面。该准则第十六条规定：资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，应当按照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。

3.预缴义务的时间为实际收到预收款时。合同管理基金对项目公司的合同监管主要体现为合同的签订及履行两个方面。传统信贷阶段为防止房企空手套白狼，监管禁止以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款，申请开发贷款的房企要求自有资金不低于开发项目总投资的30%且四证齐全，并禁止商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。

4.通过一些地方的答复，也可以得到印证：(1括号广州规定，穗地税函[2012]198号第四条规定：房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同。基金投后管理人员应积极督促项目公司积极进行商品房销（预）售款的期限管理和催收工作。对于预收账款收缩幅度较大的企业，未来收入规模或大幅下滑，需关注其经营压力，需要结合企业项目情况判断企业的经营持续性。

5.施工方购买材料，工程价款发票金额中包含了材料价款，房地产开发企业可以根据施工方开具的发票确认成本。而与之相对应，递延所得税是基于会计原则的会计概念，而不是税法中的概念。