房地产成本分摊原则(房地产成本法)

1.土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，不应因决算未完成而不予确认销售。加计扣除对从事房地产开发的纳税人，可以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和。

2.层高系数法的计算步骤：计算项目的层高系数在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，层高低于住宅的，其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。

3.方案阶段的预算成本编制，要强调对概念阶段确定指标的承接，做好限额是关键。

4.由于在国家总局层面上没有明确是否认可层高系数法，地方税务局有明确支持的，也有将层高系数排除在外，这种差异在实务中也给企业带来了很大的不确定性。《宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复》（宁地税函[2007]123号）文件，同意银川市制定的《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》（银地税发[2007]214号），发文时间2007年7月18日。按税法规定预提计税成本，在开发产品全部销售完毕后取得成本发票的应分情况进行处理按照会计上权责发生制的成本费用核算原则，房地产开发企业已经发生而未取得发票的成本应当以预提的方式全额计入会计成本，有的房地产开发企业并不按全额进行预提，而是在结算计税成本时按税法规定金额进行预提。

5.2014年销售5000平方米，少结转销售成本10万元（20*5000）。

1.受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。

2.除标准计算扣除。房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。对于成本分摊方法的选择权，房企应当对土地成本分摊方法进行比较，从而择优选择自身经济利益最大化的摊销方法。

3.我们将选择成本分摊方法的要领进行了如下总结以供参考：土地成本先横向，对于房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。南通市做法打破了以上限制，以总开发成本按照售价来分割，形成收入高了，成本也随着高了；成本也随着低了。即利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。

4.上述引用的层高系数法、售价比例法等都是各地税务机关作出的适用于当地的规定，并不能作为全国统一适用的依据。该阶段预算成本编制，一般会在营销定位后10个工作日内提供成本测算初稿，以供决策参考；项目定位通过后5个工作日内，编报完成概念阶段的预算成本正式稿。可以理解为全部借款资金全部使用在1#楼，该楼归集利息成本60万元。

5.这个阶段预算成本测算的关键点在于对产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案等四大方案进行管控，控制了这四大方案的预算成本测算，概念阶段的预算成本编制就基本不会有太大的偏差。

1.并就土地成本分摊相关事项，保持与主管税务机关的有效沟通变得十分重要。由此产生的利息直接归属该项目，不用采取其他成本分摊方法。

2.除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。从上面的规定可知，开发产品完工之日并不是必须进行结算计税成本之日。分摊方法有如下三种：按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊;按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊;按税务机关确认的其他方式计算分摊。

3.滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。分摊其他合理方法税法规定。

4.按照收入比例进行分割，会形成商住一体的商业部分和住宅部分楼面地价不一样；别墅与住宅存在的情况下，别墅土地成本偏低，从而影响土地增值税真实税负。

5.对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。

6.扩初阶段重体验，客户价值要彰显扩初阶段的成本编制要强调客户体验，客户价值的彰显。如发票金额与银行支付记录不一致，应责令纳税人提供国土部门的证明。由设计或研发部门明确技术指标和建造标准，造价采购部对启动版预算成本进行优化。

7.在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。根据判定结果，税务机关对土地增值税扣除项目是否符合规定有最终确定权。