土地增值税收入分析(土地增值税的收入如何计算)

1.购买方符合规定的可全额抵扣税款。土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

2.销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

3.由于营业税属于价内税而增值税属于价外税的区别，考虑增值税差额政策，营改增前后房地产开发企业土地增值税清算收入确认有较大的变化，特别是按照一般计税方法计税项目的土地增值税清算收入的变化。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；在一般计税办法下，增值税的销售额与土地增值税清算时的销售收入在数额上并不相同。考虑到土地增值税实行四级超率累进税率，以增值额与扣除项目金额的比例确定企业适用的税率，所以上述因素还影响了土地增值税清算适用的税率。

4.(为了简化起见，本文暂不考虑增值税、企业所得税、土地增值税预缴或预征情况，也不考虑增值税简易计税的情况)增值税销售额增值税涉及的问题有点复杂，需弄清楚含税销售额、销售额、全额开具发票、差额申报纳税等问题。

5.考虑到房地产开发企业土地成本可以享受20%加计扣除以及10%计算扣除，三种做法中对纳税人优惠程度排行为213。

1.按规定选择允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税清算收入，而不是选择调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本，虽收入调增和土地成本调减数额大小一样，是计算其他扣除项目时，土地成本可以加计20%扣除，进而放大土地成本调减数额为原数额的120%。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。地产开发企业为一般纳税人按照增值税简易计税方法计税。

2.依据财会[2016]22号财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知：按现行增值税制度规定生企业发相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记主营业务成本、存货、工程施工等科目，贷记应付账款、应付票据、银行存款等科目。做法收入按会计收入(开票金额)，土地成本按土地价款上的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

1.甲企业销售给乙公司一套房产，取得含税销售收入1090万，假设对应允许扣除的土地价款为436万。通过上述两项分析，按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额。

2.纳税人以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金须返回，再重新计入土地增值税的清算收入中，并为此缴纳土地增值税。

3.国家税务总局2016年第70号：适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。《财政部关于印发增值税会计处理规定的通知》（财会〔2016〕22号）明确，增值税差额纳税的，按照规定土地价款等允许抵扣的税额，冲减房地产企业存货成本（即土地成本），实务中需要注意土地增值税清算时的税务处理和会计处理的差异。

4.纳税人销售自行开发的房地产项目，且选用增值税一般计税方法计税的，按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金，不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条第项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。国家税务总局公告2016年第70号规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。