售后回购税务处理(融资性售后回购账务处理)

1.房地产企业融资性售后回购业务，指房地产开发企业在销售房地产时，与购买方签订合同，约定在日后的一定期间内再将所售房地产回购的一种交易方式。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。租赁期间支付的利息作为财务费用在税前扣除。

2.对承租方而言，设备本身的所有权事实上没有变化，设备折旧也持续提取，会计处理必须遵循实质重于形式原则。如果回购价格小于原售价，双方的销售合同约定了按期支付的利息，销售方应确认利息支出，购买方确认利息收入。

3.为了避免产生税务争议以及税务风险，建议对于售后回购的回购价格低于原售价的，在税务处理时还是先做收入确认。《营业税暂行条例实施细则》第二十五条进一步明确，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业销售的房产权属实质性未发生转移，虽然在形式上。

4.出租人投入占租赁资产20%40%的资金，就可作为租赁资产的所有者，其余60%80%的资金则由银行或财团等以无追索权贷款提供，需出租人以租赁资产作抵押，以转让租赁合同和收取租金的权利作担保。

1.《营业税暂行条例》第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

2.分析解或有租金在实际发生时计入当期损益为签订租赁合同发生的律师费用应该计入当期损益免租期内按照租金总额在整个租赁期内采用合理方法分摊的金额确认租金费用租金的处理：发生的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为费用，计入当期损益；（如果其他方法更合理，也可以采用其他方法。以融资租赁方式售后回租房地产的，与融资性售后回购房地产没有本质上的区别，税务处理应基本一致，这里将其合并论述。税务处理营业税融资性售后回购业务是否缴纳营业税，主要看交易实质是促销活动的售后回购还是融资性售后回购。

3.会计分录如下：销售房产时(此时销售方不确认收入)：销售方：借：银行存款10000贷：其他应付款10000购买方：借：其他应收款10000贷：银行存款10000在融资性售后回购模式下，根据销售合同的约定不同，分为回购价格大于等于原售价，或回购价格小于原售价。2020年度填报与纳税调整假定2020年回购后直接折价处理，销售价格为75万元，即前述会计处理环节最后的会计分录。房地产企业回购环节。

1.行要缴纳营业税。借融资租赁资产1，000万借应交税费－应交增值税（进项税金）170万贷银行存款1，170万租赁日，设备原值与公允价值相等借长期其应收款1，520万元贷融资租赁资产1，000万贷未实现融资收益299万贷应交税费－待转销项税金221万如果不使用待转销项税金科目，此221万预计的增值税销项，也可以直接挂在其它应收款之上。

2.《企业所得税法实施条例》第十九条规定，《企业所得税法》第六条第项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。回复：可转债投资人差额利息兑付，实际为贵公司(融资方)按照固定比例(比方说：2%)给予投资人合同约定固定回报之外的利息支出，税务上的处理二者一致与可转债处理一致：发票应该由投资人提供，投资人若为自然人，贵公司支付利息时有代扣代缴个税义务。这种租赁交易一般构成经营租赁，出售方（出租房）应在约定的期限内按合理方法分摊回购价格与原售价之间的差额，确认为当期租赁收入。

3.税务处理《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第一条第项规定：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。