以房产投资入股契税(房产投资入股税收)

1.增值税及附加税费需要依法缴纳《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。根据上下文意，此处可理解为个人与企业进行股权置换，从现金流的角度来看，个人与个人之间股权置换未产生现金流，也应适用分期纳税政策。由于将不动产进行投资，属于增值税的视同销售行为，需要确认和缴纳增值税，还会涉及其他的税金及附加。

2.如：国家税务总局公告2016年第18号文相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。即以房地产出资，投资方或者被投资方，任何一方属于房地产企业，均需按规定征收土地增值税。以不动产投资入股是否涉及到土地增值税，主要看投资主体和被投资主体是否为房地产企业。

3.在母公司向全资子公司以及自然人向其设立的一人有限公司公司以房产作价出资的，除此以外应依法缴纳契税。

4.如果投资方为房地产开发企业，则不能享受暂不征土地增值税的政策。进行会计处理应考虑的因素对不动产出资的会计处理，应考虑其投资行为是否具有商业实质，以及对被投资企业是否具有控制权。

5.由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属。文件并未说明查账征收的税种，笔者理解应该是指企业所得税。

1.现金不足以缴纳的部分，请填写完整报名表各项信息，以便会务组进行相关联系与安排。根据财税[2014]116号规定，企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。具体来说以不动产投资的，纳税地点为不动产所在地;以股权对外投资的，纳税地点为被持股权企业所在地;以其他非货币资产投资的，纳税地点为被投资企业。

2.以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税，其计税依据为按评估机构核定的评估价。该文件作为前述文件财税[2015]5号的延续，在《财政部税政司国家税务总局财产行为税司关于企业改制重组土地增值税政策的解读》中，对财税[2015]5号文件进行了官方解读。财税[2014]116号、国家税务总局公告2015年第33号等文件规定，企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可自确认非货币性资产转让收入年度起，在不超过连续5个纳税年度的期间内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

3.在该种情形下。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。若非货币性资产对外投资产生的税费等其他费用，可在发生当年一次性扣除。

1.对于换出资产，应当在终止确认时，将换出资产的公允价值与其账面价值之间的差额计入当期损益，视同为以该项换出资产的公允价值和发生的税费确认为长期股权投资。不同情形下具体的处理具有商业实质的情形如果投资方对被投资方存在控制权，用于投资的不动产在出资前后均在其控制范围之内，对其所有权上的主要风险和报酬不会转移到其控制范围以外。也就不能对该不动产实施控制，即：该项以开发的房产换取长期股权投资的交易，换入资产的未来现金流量在风险、时间或金额方面与换出资产显著不同，对投资方而言，该业务构成了有商业实质的非货币性资产交换。

2.房产税由于企业以房地产对外投资，是以企业拥有的房屋产权换取被投资企业的股权，投资后房屋的产权即归被投资企业所有，被投资企业对该房屋享有独占权和处置权。

3.对于投资方来说，取得股权计税基础以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整;对于被投资方来说，直接按非货币性资产的公允价值确定，无须分年确认。承受方契税根据《契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。