所得税与增值税的区别(所得税费用和增值税的区别)

1.这些应缴税费应按照权责发生制原则进行确认、计提，在尚未缴纳之前暂时留在企业，形成一项负债(应该上缴国家暂未上缴国家的税费)。企业应通过"应交税费"科目，总括反映各种税费的缴纳情况，并按照应交税费项目进行明细核算。

2.按套（单元）计价的房屋，误差范围在合同约定的范围之内一般不会产生补、退房款。解读：第三条、的规定与《土地增值税暂行条例实施细则》规定一致，细则第七条三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。纳税人符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

3.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。所得税费用是损益类科目，借方表示发生的所得税费用，贷方表示结转到本年利润的所得税费用。

4.产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。

1.买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

2.房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

3.财务处理计入其他应付款科目核算，可能导致销售合同清单、销售发票清单与会计科目预收账款收入总额不相一致。开发商既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能适用本条、项所述两种办法。银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条、项法规计算的金额之和的5%以内计算扣除。

4.实际上一般还是选择第二种方法，除非其他借款利息较少，金融机构借款利息支出远远高于5%。确权面积结算差异是客观存在的，补、退房款是正常的，不过实务中一般都能控制在3%以内。

5.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。开发项目开始清算，按照开发商编制的项目销售合同签约明细表确认收入，若没有考虑已经按照实际确权面积进行结算的补、退房款差异，仍会存在误差。

6.要改变这一困境，开发商应尽可能让利于建筑承包商，即便先支付部分税金也可，索取全部发票入账，方可无清算之忧。

1.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能适用本条、项所述两种办法。而土地增值税一旦清算完毕，以后实际支付工程款索取发票再想追加清算怕是难上加难。开发成本会计科目设置一般将项目开发资本化利息支出计入开发间接费用核算，土地增值税清算时，此部分利息支出应先调减开发成本，而后与财务费用中利息支出加总，再适用上述的计算办法。

2.销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。清算可以扣除且可以加计扣除20%，则不得计算扣除。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，支付已付房价款利息。

3.企业所得税处理中允许当期预提成本不超过建造合同总额10%的可以扣除，且即便本期未扣，以后实际发生时仍然允许扣除。

4.所以清算时对于销售收入总额要分析填列。解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）规定纳税人下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。一级科目是应交税费，是负债类科目。

5.房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。