利息费用的扣除(计算允许扣除的利息费用)

1.企业所得税法实施条例第三十七条规定，企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用。房地产企业利息费用扣除和会计准则完全相同，并不需要特别纳税调整。国家税务总局2013年41号公告规定：企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。

2.借款费用满足下列条件的，才能开始资本化：资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

3.已经资本化的利息支出，在计算土地增值税时，仍应作为费用处理。利息费用已经成为开发成本中占比较大的支出项目，在所得税与土地增值税税前扣除问题经常困扰着地产企业财务人员，以下针对房地产企业财务费用问题进行分析、探讨。在计算企业所得税时，利息支出与其他借款费用的扣除基本一致，而计算土地增值税时，利息支出适用单独的规定进行扣除。

4.企业间接从关联方获得的债权性投资，包括：关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。

1.其他房地产开发费用，按本条、项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

2.国税函[2010]220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知房地产开发费用的扣除问题财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

3.企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。企业所得税法第四十六条规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。根据财税字1995年48号文件第八条规定：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4.根据国家税务总局2011年34号公告规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。

1.不同税种对利息支出扣除的规定不尽相同，在计算企业所得税时能扣除的利息支出，在计算土地增值税时未必就能扣除，扣除时区分资本化支出和费用化支出。其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

2.房地产开发企业符合上述三种情形下的利息支出准予扣除。因有商业银行同类同期贷款利率以及10%两个指标的限制，借高利贷的房地产企业亚历山大，应该轻松突破上述两个指标中的任何一个吧，希望你们都能够定率扣吧。间作为一个计算期，每一计算期内不得扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘以该期间企业未缴足的注册资本占借款总额的比例计算，公式为：企业每一计算期不得扣除的借款利息=该期间借款利息额*该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和。