物业公司水电费营改增(物业改水电的相关规定)

1.本人认为这个政策的制定以及解答并没有完全考虑住户以及物业公司的实际情况。小规模纳税人则很简单。

2.根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，不包括以下项目：以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。国家税务总局正在研究解决。对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。

3.一般纳税人物业管理公司，流程变为取得自来水公司、电力公司向物业管理公司开具专票，征收率是3%，是对外销售水费税率为13%，一下有10%的进项税额坑。

4.所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的代委托方收取的款项。

5.如果物业公司能够差额征税，全额开票对于双方都是有好处的。电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为广告代理服务，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

1.上述11%或5%，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。

2.即使物业公司是一般纳税人，取得的自来水公司的进项发票也许是3%，因为根据财税（2014括号57号文，自来水公司可以选择按照3%的简易征收率，物业公司转售却要按照13%的税率征税，这无疑也会加大物业公司的税负。原营业税的文件财税（2003括号16号文第三条第十九款规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。

3.装修清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。

4.是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。

5.除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。

1.业主可租可不租，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司代收水电费可以满足上述条件：物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，还是重复那句话，从来就不是仅税务局自家一个人的事，尤其是一些垄断部门。

2.实际上这四个条件借用了增值税条例实施细则中的第十二条第二款符合相应条件的代垫运输费用不属于价外费用的条款。我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。

3.如果一味的只让税务局去解决那些压根不是税务局的问题，最终只能是把个简单的事，上述政策按照实务执行自来水公司才能适用3%征收率征收增值税，其他非自来水公司一般纳税人销售水费税率为13%，可以抵扣从自来水公司获取的征收率3%的专票。这条满足上述以委托方名义开具发票，只是委托方不愿意开发票而已。

4.销售水费税率为13%，销售电费税率为17%；小规模纳税人，销售水、电费征收率均为3%。