预收房款预缴增值税(房地产企业预收款预缴增值税)

1.符合扣除范围的土地价款只有土地出让金。未取得预售许可收取的一般是订金、意向金等，客户与房地产企业之间不存在固定合同关系，客户支付诚意金购买的不是具体的实物或者服务，只是一种购房可能性，并没有具体的标的物，也未确定价格。预缴截止时点与纳税义务确认时点应是同一个原则，不考虑异地预缴情况下，不应对同一笔业务既有预缴又有正常计税申报。

2.而是待达到纳税义务一并申报时账务处理。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。这样就会难以自圆其说，造成房开项目纳税义务发生时间确认的逻辑混乱。

3.河北：提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。最终确认收入时，还需要计提增值税。房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

4.原因是如果冲减预收账款，则将预收账款冲成不含税价，非常容易混乱，这也是在实践中的经验教训。销售不动产过程中收到款项的，即可确认纳税义务发生。

5.可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。应在机构所在地申报增值税。

1.以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑:可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题;可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题(如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象)。增值税暂行条例实施细则规定的采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。房企的预收账款111万(含税)，按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万。

2.假设房款为333万元。部分省局认为：纳税人当期抵减预缴税款应按对应项目和已确认销售收入对应面积的预缴税款进行抵减。注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。

3.湖北国税:于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

1.《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。各地基本明确为：房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。如果是棚改项目，尤其是土地招拍挂时所约定的，在项目外需配建还建房或廉租房的，税负未达3%，预缴大于应纳税额的，能否允许房企在实际交付之前确认纳税义务发生而正常申报纳税。

4.本文主要涉及在预收房款开具发票申报时对重复计税的账务处理。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。