作者：罗伟杰 发布时间：2022-11-30 14:25:05 点赞：次
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以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问
知识星球粉丝提问：房姐您好，子弹145，目前在光谷东选筹，首套投资，孩子1岁，目前有还建房复试在住，目前有几个选择可以做:
1.星光城10-20 99平户型CS16，总价207(单价2.1)。
2.山水年华 A.10/33层98三房(楼下10米远有垃圾站，有遮挡，全屋定制)，含税和居间费230(单价2.3) B.20/33层98三房(楼下10米远有垃圾站，无遮挡，普通装修)，含税和居间费220(单价2.2)
3.北辰 A.33/33层110三房，毛坯，不临街，含税和居间费218(单价1.98)
B.17/33层96三房，毛坯，不临街，含税居间费218(单价2.27)
4.朗诗 A.17/33层88三房，毛坯，不临街，含税居间费 210(单价2.35)
问题:
1.您在二手房源里一直提到山水年华，这个小区北部和东部已经没有路，南部已经成熟，西部是华为的地，而且有大片公寓用地在建对山水的租金未来会产生冲击，且没有大型商业。投资山水的内在逻辑在哪里呢？高新大道以北的圈层会对16小产生利好最终形成好的学区产生溢价么？
2.以上二手房源已经是我能淘到的最便宜的房源了，我不知道怎么抉择？
3.17小北部有片初中用地，未来可能是16，17小共用的初中么？圈层会促成好的初中的形成我的推测对么？
4.星光城的学校会很差么？21，22小，一初都被还建房包围。
5.如果实在星光城买不到，新希望、凯德熙园、正荣御风、联投光谷瑞园、淘二手房 哪个是更好的选择呢？
武汉房姐回答：你好，感谢付费！
问题比较多，我们一个个解答。
一、光谷东各个板块的投资价值在哪里？
1.光谷东从区位价值上判断，目前的价值排序是： 光谷东核心区>未来科技城>光谷南 光谷东的核心区域具体指的是以高新大道和光谷五路为坐标，这里是商业中心，买房越靠近核心区，房价越高。 按照这个价值体系，目前中建光谷之星，光谷创新天地，188，国采光立方，等占据了最好的位置，加上产品力不错，改善族的首选，所以成交价也稳定在2.6-2.8左右。
2.未来科技城距离光谷东核心区不算近，但是长远看光谷东核心区和北大资源的价格差距不会很大，北大资源在华为附近属于产业园附近比较稀缺的住宅产品，有稳定的买卖客源。租金收益也会比较高。 未来科技城规划容纳30万人，人才公寓才不到5000套 且申请门槛很高，租房缺口很大，不用担心。
3.你提到的“山水年华北部和东部已经没有路，南部已经成熟，西部是华为的地”。其实不止未来科技城没地了，整个光谷中心城北区能拿出来土拍的地已经少得可怜。接下来土拍市场将从光谷中心城北区转向南区。 二、为什么我们在知识星球里重点推荐大家淘笋的楼盘是朗诗里程和北大资源？
参考链家网的数据，光谷东目前二手房挂牌量最大的楼盘：
1.朗诗里程170套
2.桃花源133套
3.北大资源山水年华89套
这几个楼盘都是刚需盘，上车门槛低，品质溢价少，小户型居多，是光谷东刚需族的首选。 新盘业主入手价格足够低，横竖都是赚，着急卖房的业主可接受的降价空间会比周边高价入手的品质盘更大。 投资客占比多，毛坯房占比高，自住客少。
挂牌量大，在横盘期，想快速出手，需要在众多对手盘中脱颖而出，必须价格有优势。 所以这几个楼盘淘到笋盘的概率会比其他楼盘更大。
反观中建光谷之星，光谷创新天地，188，国采光立方这些改善盘，价格居高不下，是因为改善自住客多，业主惜售，入手成本太高，也很难淘到高性价比的笋盘。
我们反复讲过，板块发展不同阶段要选择不同的产品。发展扩张边界阶段，刚需主导，刚需小户型涨得快。成熟阶段，改善主导，改善大户型涨得快。光谷东目前还处在扩张阶段。
三、学区 新区都谈不上真正的好学区，都是新学校，未来好不好主要看生源来源的素质、学校的重视和投入程度。新区的学区变成真正的好学区，通常至少也需要3-5年甚至更长的时间沉淀。 光谷东的学区优势暂时还没有体现，但是优质生源都集中在17小和16小附近。 星光城周边是还建房，短期内生源不理想，但是初中是个亮点。
四、选筹对比 以上选筹，性价比最高的是北辰A和星光城。
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