房屋建造成本(房屋建造成本计算方法)

1.房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。

2.4借款还本付息的估算借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。

3.教育费附加的税率一般为3%。还应考虑经营期未出租物业的转售收入。是税法的规定显得相对合理，完工应该是指建筑质量监督部门验收合格，以此时点为界限，这与前二者并不矛盾，因为没有质量监督部门的验收是不能交房的，换言之也是不算达到可使用状态的。

4.一般计税方法房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。所以笔者认为开发企业的成本核算也应借鉴一些制造企业的产品的核算方法，比如品种法、分批法甚至是分步法等等确定开发产品的类别，进行小类归总，借助于现代计算机技术，对各成本明细费用进行准确的分配，从而计算出可售单个开发产品的成本，真实客观地反映企业的经营成果。

5.房地产销售预缴税款与纳税申报房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，区分一般计税方法和简易计税方法分别按照预缴增值税和达到增值税纳税义务发生时间申报的方式计征增值税。开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

1.这部分成本的分配要根据受益对象进行，这些配套工程大部分是为了完善项目的功能或是为了提高项目的服务品质而建设的，大致可分为可单独有偿转让或不能有偿转让的大型配套项目，而可以有偿转让的配套设施在财务上应该视同开发产品进行核算。公共配套设施的成本只需归集其建造成本，不需要分摊土地等相关的其他成本。

2.在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。

3.一般纳税人、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集。

4.对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。修理费用修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

1.能有偿转让的设施。流动资金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还，所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和10%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

2.开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。

3.如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。总之是便于计算，能真实准确地反映开发产品的计价成本。

4.如果开发项目中开发产品单那就可以用房管测绘部门所确定的可售总面积或建筑规划部门确定的总面积去与土地开发总成本对比，得到单位面积成本，进而根据单一的开发产品的面积计算出其土地开发成本。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

5.对从事房地产开发的纳税人可按第2项之和的20%扣除。其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。