信托融资成本(信托融资成本通常比银行贷款)

1.非标债务融资工具包括：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、应收账款等。项目公司任何款项的支出均需取得基金或其指定人员的同意，且超过一定金额的款项支出往往需要由项目公司董事会进行决策。

2.由于企业债的标准化，其流程、周期基本固定，只会更长不会更短，所以在面临短期资金需求时没有信托等产品灵活。已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可。现在房企平均融资成本都在10%左右。

3.房地产企业项目运营周期长，从房企的主要融资途径来看，银行贷款方面房企不得进行流动资金贷款，通常银行、信托等开发贷款融资通常伴随项目的开发生命周期，期限均为长期；直接融资方法，债务融资工具基本以3到5年期限为主。虽然《私投资基金备案须知》所体现的监管要求禁止私基金参与借贷活动，债权投资并不等完全同于借贷活动。

4.案例总结：企业债是标准化的融资产品，更适用于有一定资产、负债率低、现金流稳定的企业，总的来说就是风险必须控制在一定范围内。

1.巡场监管一般都是定期进行，结合项目进展情况，分为月度和季度不等。就该种方式而言，应特别关注以下事项：底层项目资产的处置是否存在特殊限制、底层项目资产处置价格和处置方式的确定以及底层项目资产处置变现款的处理以及项目公司和其他股东的配合义务等。明股实债对房企偿债能力的影响包括：优化财务报表、增强表内融资能力也会推高房企的财务风险；作为隐性债务，会误导报表外部使用者对房企偿债能力高估，实际偿还时仍会影响房企现金流，造成一定流动性压力；监管政策收紧使得房企滚动风险加大。

2.在项目工程管理中，还应对项目公司合规运营情况、项目方与施工单位之间的纠纷、项目所在地最新政策以及项目所在地气候等特殊因素可能对项目工程造成的影响给予充分的考量和评估，并及时做好相应的风险预警以及制定相应的应对方案。

3.具体而言关注如下几点：有息债务负债经营是房企的显著特点，需要关注企业负债的绝对规模、相对规模、期限结构及融资成本等方面。

1.监管内容较为聚焦，一般主要集中在账户、资金、工程、合同、销售等重要事项的监管上，监管成本低于驻场监管，成本也相对较高。

2.销售商品、提供劳务取得的现金体现房地产企业销售资金回笼情况，购买商品、接受劳务支付的现金核算企业本期项目投资的实际支出情况，通过二者规模的比较，我们可以看出企业的投资缺口，从而判断企业的筹资压力；关注其他与经营活动有关的现金流。考虑到对于金融负债和权益工具的确认由会计师根据具体项目合同条款自行判断，有一定的主观性，故在判断房企实际债务负担时需要根据具体项目合同条款来调整隐性负债。其他与经营活动有关的现金流主要反映企业合作开发或是与关联方交易的实际回款情况，通过支出与收入的规模对比，可以判断企业对外部资金的占用能力。

3.截止2008年末，企业所有者权益4000万元，其中实收资本2000万元，资本公积500万元，盈余公积500万元，未分配利润1000万元。