房地产融资成本(房地产融资成本利息资本化是怎么处理的)

1.同期同类贷款利率：是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。

2.其他房地产开发费用。上述500万元的利息支出属于应资本化的利息支出，应当计入开发项目成本，不得作为财务费用在当年度企业所得税税前扣除。因发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。

3.分析：《企业所得税法实施条例》第三十七条规定，企业在生产经营活动中发生的合理的、不需要资本化的借款费用，《期间费用明细表》第6行列示的佣金及手续费，即指符合前述定义的支付给中间人的劳务报酬。每一会计期间的利息资本化金额，应当按照下列规定确定：专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

1.因房地产预售制度的存在，部分房地产开发企业将取得预售许可证的时间作为利息资本化结束时点，其理由为产品已达到了预定可销售状态。

2.上述50万元的担保费支出系为建造开发产品贷款而支付的担保费用，应计入开发成本科目，不得计入财务费用在企业所得税税前扣除。《进一步加强税收征管若干具体措施》规定，未按规定取得合法有效凭据不得在税前扣除。

3.万科将利息支出大比例费用化，一定程度上反映出高层对未来的悲观预期；而新城控股大比例的资本化，似乎反映出管理层对未来相当乐观的预期。

4.所以笔者认为，房地产企业取得土地后至开发活动发生前的利息支出应予以费用化。所以在土地增值税中，可作为利率参考的金融企业仅包括商业银行，这一点是土地增值税与企业所得税利息限额扣除的最大区别。实现土地增值税据实扣除的条件为：借款来源于金融机构，且可以提供金融机构证明；借款利率不得高于商业银行同类同期的贷款利率。

1.值税处理相较于企业所得税和会计核算规定，房地产开发企业借款利息支出的土地增值税处理相对简单。

2.房地产开发企业在向自然人支付利息时，应向自然人索取增值税普通发票，应代扣代缴个人所得税。企业在筹建阶段发生贷款业务而负担的担保费用，应计入开办费；企业为建造新船、建造房产等需要进行贷款而支付给第三方的担保费用，应并入在建工程科目，企业其他的为了生产经营需要进行贷款而负担的担保费，应直接计入财务费用。

3.在填报该项费用时，可将其填入《期间费用明细表》第25行第5列。参考利率的金融企业行政区域：本省内。

4.上述利息支出虽然属于实际发生的合理性支出，由于未取得合法有效凭据，即增值税发票，应当在当年度企业所得税申报时进行纳税调增。企业应就该项规定的适用与主管税务机关进行充分的沟通，方可在适用该项规定时避免涉税风险。