买卖合同司法解释一(买卖合同司法解释一房二卖)

1.以房顶账本质上是乙方用债权抵顶了购房款，乙即丧失了向甲方索要工程款的权利，其对工程款的债权请求权转化成了要求甲履行认购书的债权请求权，即双方签订认购书同意抵顶时，乙方的债权即告消灭。

2.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。是此条如果能够写得更好一些，应当加一句被拆迁人有权选择是产权调换，否则今后拆迁企业都不进行产权调换了，这样可以避开一个责任雷区。

3.此十三项内容中并非所有内容在签订认购书阶段即能够确认，若要求十三项内容全部具备，则失去了司法解释赋予认购书以买卖合同性质的初衷。先买受人仅与出卖方签订了合同，在先买受人不知情的情况下，出卖方又与他人签订了房屋买卖合同，后买受人交付了房款并办理了房产过户登记，此时虽然后受让人签订的合同在后，是其完成了不动产登记，由后买受人取得房屋的所有权，先买受人只能依据合同享有解除合同、赔偿损失的债权请求权，而不能取得房屋的所有权。

4.我们在此对这三类纠纷的不同表现和特点分别探讨。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，我们设定真实购房人丁与甲的买卖合同并无疵，主要讨论甲为套取银行贷款而与戊签订的买卖合同。买受人办理了预告登记之后，出卖人擅自处分房屋属于无权处分，从而阻却第三人善意取得。

1.第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，在一房二卖的情形下。丙依据合法有效的商品房买卖合同而取得的对房屋的占有将获得保护。

2.第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，这一类别出现的时间最早，在此称其为传统的一房二卖纠纷，近年来在一房二卖纠纷中的比例在下降。房屋所有权的转移除履行变更登记外，还须具备有效的买卖合同方可产生效力。

3.及时进行购房合同备案《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

4.在出卖方存在违约行为时，不能实现买卖合同目的的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失；可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。

5.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。即可视为支付房款的行为。

6.买受人是以事先存在的债权抵顶房款，并不存在房款的实际支付流转，一般也无法提供正规的支付凭据以确定支付时间。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；是因为在合同法理论上，合同实际履行是双方以行为表示受合同约束并认为此交易已经实际达成的体现。

1.再未向甲主张工程款，第甲与戊签订的商品房买卖合同因意思表示不真实而无效。债权是指债权人请求债务人为或不为一定行为的权利，债权需要他人的协助。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

2.并不存在通过现金或转账的支付行为，何时应当视为房款已实际支付。

3.其他的买受人有权依据合同的约定请求出卖人承担返还购房款和赔偿损失的责任，即享有基于合同的债权。

4.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，当事人一方已经履行主要义务，此类纠纷即为开发商为套取贷款签订虚假买卖合同而引发的一房二卖纠纷。

5.此即以开发建设过程中的以房顶账行为引发的一房二卖纠纷。双方订立正式的商品房买卖合同并非买卖关系成立的必备条件，认购书可认定为商品房买卖合同的性质。

6.不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。合同法第一百五十八条第二款规定的两年是最长的合理期间。

7.形式上要求认购书中对于商品房买卖合同的主要内容作以约定，《商品房销售管理办法》对于商品房买卖合同应当明确的主要内容采取列举的方式列明了十二项并在第十三项中以双方约定的其他事项作为兜底条款。