如何抵扣增值税(土地成本如何抵扣增值税)

1.允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证。凡居住满满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；按规定计征土地增值税。

2.增值税一般纳税人应当在应交税费科目下设置应交增值税、未交增值税、预交增值税、待抵扣进项税额、待认证进项税额、待转销项税额、增值税留抵税额、简易计税、转让金融商品应交增值税、代扣代交增值税等明细科目。㈡纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法。

3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，例：甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。企业增值税抵扣的操作进口货物一般纳税人取得海关完税凭证，应当在开具之日起90日内后的第一个纳税申报期结束以前向主管税务机关申报抵扣，逾期不得抵扣进项税额；一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关收款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》申请稽核比对，按抵减的土地成本销项税金调增土地增值税清算收入，总比调减土地成本要强。纳税人取得开具的增值税扣税凭证，土地成本一般占据计税成本的40%以上。

4.取得购入增值税税控系统增值税专用发票以及税控软件维护费的地税发票也可以抵扣。

1.国家税务总局2016年第70号：适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准。对个人之间互换居住住房的，可以免征土地增值税。

2.增值额超过扣除项目金额200%的部分，再次：我们看看增值税简易计税办法情况下土地增值税的问题例：甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税简易计税方法计税。

3.甲企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。

4.小规模纳税人不允许抵扣。具体方法如下：计算增值额的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

5.纳税人以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金须返回，再重新计入土地增值税的清算收入中，并为此缴纳土地增值税。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，故增值税的销售额与土地增值税清算收入是一致的，都为不含增值税收入额，所以对简易计税办法老项目土地增值税并无影响。房企的税负将有所减轻。

1.对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税。旅行社允许以抵减的形式确保企业税负不增加，是考虑旅行社的下游基本都是餐饮业的个体工商户、交通运输业的无法开具专票的客运服务，为了确保企业税负不降低，才允许以"抵减"的形式稳定企业税负。土地增值税是将房地产转让价与投入成本比较，根据增值程度来确定不同税率的，增值率越高税率也越高。

2.其次：我们看看增值税一般计税方法情况下土地增值税的处理，房地产企业土地增值税清算收入额的确定国家税务总局公告2016年第70号明确：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。我国目前的土地增值税是不可以进项税抵扣的，而在企业增值税抵扣中我国实行了生产增值税的基础上，其他方面也在逐步深入实施，而且为了避免重复征税，也是为了保护国家的税收，扩大和优化增值税的范围，时间条件一般纳税人申请抵扣的防伪税控系统开具的增值税专用发票以及其他需要认证抵扣的发票，必须自该专用发票开具之日起180日内认证，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；增值税的销售额与土地增值税清算时的销售收入在数额上并不相同。