土地增值税筹划案例(土地增值税税收筹划案例)

主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。如果售价低于此数，虽也能享受起征点照顾，却只能获得较低的收益。然而，不当的税收筹划会带来税务稽查风险。

第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。关于不符合清算要求与不实的标准，税法并没有很明确的规定。税务人员确认以下几方面存在问题：土地成本确认存疑。

例：兴业房地产公司2006年4月开发一处房地产，为取得土地使用权支付800万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1400万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。如果进行税收筹划，将该房屋的出售分为两个合同，即：第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。

常见违规操作从笔者的实践经验上看，一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。商铺、幼儿园收入偏低。

土地增值税清算时涉及大量数据计算，且计算过程较为复杂，而企业会计人员不熟悉税法和企业财务处理的差异，在自以为正确的情况下进行所谓的税收筹划，那样计算出来的结果很有可能是不正确的。最终，乙公司因无法提供相关明细资料，对应成本无法扣除。

例如，增值率在20%以下的标准普通住宅，可享受土地增值税免税政策，企业在计算扣除开发费用时，要把该扣除的项目扣除到位。建议企业保管好相关档案资料，及时整理，最好电子扫描存档，以防丢失。举例来说，房地产开发企业甲公司于2011年建造开发了一小区。

这种规定就为纳税人筹划提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，如果公式中的利息支出大于公式计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。房地产开发企业需对土地增值税纳税筹划给予足够重视，通过合法的税收筹划方案降低企业税负，提升自身竞争力。纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的税务筹划，以达到少缴税款的目的。

最后是成本比率存疑，该项目申报四项费用之和达4亿元，单位面积成本超出按竣工年度计算的定额标准。扣除项目是否真实、扣除金额是否准确计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。，我们可以充分利用20%这一临界点的税负效应进行筹划。

可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。房地产开发企业乙公司认为，自己所建造项目的地下桩基工程隐蔽，而高楼建成后，地下工程将无法查看核对，故账面虚列成本，忽视了事前对地下桩基的地形勘察和设计论证。借口资料残缺，申请核定征收。

税收筹划是房地产开发企业控制企业运营成本从而提高收益的重要手段。