个人转让房屋土地增值税如何计算(个人转让非住宅土地增值税怎么算)BCA

2月12日所发文章《个人出租房屋最新税收政策分享2022珍藏版与你息息相关》得到了网民和网络平台的适用，也给了我再接再厉的胆量驱动力，现将根据新政策用心梳理地有关本人转让普通住宅类房地产税收状况展现给大伙儿，期待对众多网民有一定的协助！

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文章内容中每一个税收分成两小标题：（一）构思共享；（二）政策法规参照。

（一）构思共享——叙述实际记税方式；

（二）政策法规参照——引入了政策法规全文。

假如时长比较有限，提议审阅每一个税收的“（一）构思共享”一部分就可以。

普通住宅房地产指商业用房等，转让时关键涉及到增值税、市建应交税费、土地资源增值税、个人所得税及合同印花税，下列各自详细介绍。

（一）构思共享

区别为有偿服务转让和无尝转让。

1、有偿服务转让

区别为非建造新项目和建造新项目各自解决。

（1）转让非建造新项目

按5%增值税率账户余额（差值）记税。

应缴税金=（所有税款和价外费用-不动产购买售价或是获得不动产时的作价）÷（1 5%）×5%

【备注名称：“不动产购买售价或是获得不动产时的作价”，保存获得不动产时的税票和别的能证实房产契税记税金额的完税证明等材料的，理应凭税票开展差值扣除；不然，因为遗失等因素没法给予获得不动产时的税票，但可以带来别的能证实房产契税记税金额的完税证明等材料的，以房产契税记税金额开展差值扣除。】

（2）转让建造新项目

按5%增值税率总金额记税。

应缴税金=所有税款和价外费用÷（1 5%）×5%

2、无尝转让

（1）涉及到家中离婚财产分割的个体无尝转让不动产

免税增值税。

（2）用以公益慈善或是以广大群众为目标之外的无尝转让不动产

视同销售不动产，交纳增值税。

换句话说，本人无尝赠予不动产除用以公益慈善或是以广大群众为目标的外，即使沒有得到一切经济发展权益，也理应视作产生售卖个人行为，交纳增值税。

（3）用以公益慈善或是以广大群众为目标的无尝转让不动产

不视同销售，不征缴增值税。

（二）政策法规参照

1、《纳税人转让不动产增值税征缴管理方法暂行规定》（国税总局公示2016年第14号）

第四条小规模纳税人纳税人转让其获得的不动产，除本人转让其选购的住宅外，依照下面要求交纳增值税：

小规模纳税人纳税人转让其获得（没有建造）的不动产，以获得的全都税款和价外费用扣除不动产购买售价或是获得不动产时的作价后的额度为销售总额，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。

小规模纳税人纳税人转让其建造的不动产，以获得的全都税款和价外费用为销售总额，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。

第六条别的本人之外的纳税人转让其获得的不动产，区别下列情况测算应向不动产所在城市负责人地税局行政机关预缴税款的税金：

（1）以转让不动产获得的全都税款和价外费用做为预缴税款测算根据的，计算方法为：

应预缴税款=所有税款和价外费用÷（1 5%）×5%

（2）以转让不动产获得的全都税款和价外费用扣除不动产购买售价或是获得不动产时的作价后的账户余额做为预缴税款测算根据的，计算方法为：

应预缴税款=（所有税款和价外费用-不动产购买售价或是获得不动产时的作价）÷（1 5%）×5%

第七条别的本人转让其获得的不动产，依照本方法第六条要求的计算公式测算应纳税所得额并向不动产所在城市负责人地税局行政机关纳税申报。

【备注名称：较为第六条与第七条，别的本人之外的（小规模纳税人）纳税人与其它本人，记税方式同样；差别取决于，前面一种先预缴税款再申请，后面一种立即申请。】

【备注名称：企业所得税法上的本人指个体户和其它本人，别的本人是指普通合伙人（税务2016年36号），普通合伙人不可以做税务变更，别的本人只有是小规模纳税人纳税人。】

【备注名称：论述“别的本人（普通合伙人）”只有是小规模纳税人纳税人！

最先，普通合伙人不可以开展工商注册，备案就变为个体工商户了，换句话说公司类型不太可能是普通合伙人。

次之，《增值税一般纳税人备案管理制度》（国税总局令第43号）（自2018年2月1日起实施）第四条以下纳税人不申请办理一般纳税人备案：(二)年应税销售总额超出规范标准的其它本人。】

2、《有关纳税人转让不动产交纳增值税差值扣除相关问题的通告》（国税总局公示2016年第73号）

纳税人转让不动产，依照相关要求差值交纳增值税的，如因遗失等因素没法给予获得不动产时的税票，可向税务部门给予别的能证实房产契税记税金额的完税证明等材料，开展差值扣除。

纳税人以房产契税记税金额开展差值扣除的，依照以下计算公式增值税应纳税所得额：

(1)2016年4月30日及之前交纳房产契税的

增值税应纳税所得额=[所有成交价(含增值税)-房产契税记税金额(含增值税)]÷(1 5%)×5%

(2)2016年5月1日及之后交纳房产契税的

增值税应纳税所得额=[所有成交价(含增值税)÷(1 5%)-房产契税记税金额(没有增值税)]×5%

纳税人与此同时保存获得不动产时的税票和别的能证实房产契税记税金额的完税证明等材料的，理应凭税票开展差值扣除。

3、《有关全方位拉开增值税改征增值税示范点的通告》（税务[2016]36号）配件3《增值税改征增值税示范点过度现行政策的规范》

第一条三十六款要求，涉及到家中离婚财产分割的个体无尝转让不动产、土地使用权证，免税增值税。

家中离婚财产分割，包含以下情况：离婚财产分配；无尝赠予另一半、爸爸妈妈、儿女、爷爷奶奶、外祖父母、小孙子女、外孙女、兄妹；无尝赠予对其担负可以直接养育或是赡养义务的法定监护人或是赡养人；房屋所有权每个人身亡，遗嘱执行人、遗赠扶养协议人或 受受赠人依规获得房屋所有权。

4、《有关全方位拉开增值税改征增值税示范点的通告》（税务[2016]36号）配件1《增值税改征增值税示范点实施细则》

第十四条要求，本人向别的企业或本人无尝转让不动产，除用以公益慈善或是以广大群众为目标的外，应视同销售不动产。

二、市建应交税费

（一）构思共享

根据具体交纳的增值税额，测算交纳城建税金、教育附加费及地区教育附加费，征收率参照下面政策法规。

（二）法规参照

1、《城市维护建设税法》（令第五十一号）（2021年9月1日起实施）

第一条在地区交纳增值税、所得税的个人和单位，为大城市保护修建税的纳税人，理应根据公司法要求交纳大城市保护修建税。

【备注名称：本人及大部分企业一般不涉及到所得税！】

第二条大城市保护修建税以纳税人依规具体交纳的增值税、所得税税款为计税基础。

第四条大城市保护修建税征收率如下所示：

纳税人所在城市在城区的，征收率为百分之七;

纳税人所在城市在县里、镇的，征收率为百分之五;

纳税人所在城市没有在城区、县里或是镇的，征收率为百分之一。

前述所称纳税人所在城市，就是指纳税人居住地或是与纳税人生产运营主题活动有关的别的地址，实际地址由省、自治州、市辖区明确。

教育附加费，以各个人和单位具体交纳的增值税、所得税的税款为计税根据，教育附加费率是3%，各自与增值税、所得税与此同时交纳。

【备注名称：地区教育附加费率一般为2%。】

三、土地资源增值税

（一）构思共享

应纳税所得额=（所有工程款-可扣除新项目金额）*税率

适用税率为30%-60%，根据增值率区段明确。

增值率=增值率/可扣除新项目金额=（所有工程款-可扣除新项目金额）/可扣除项目金额

（二）政策法规参照

《土地资源增值税暂行规定》（2011年1月8日修定）

第二条转让国有制土地使用权证、地面上的房屋建筑以及附属物（下称转让房地产业）并获得收益的个人和单位，为土地资源增值税的缴税扣缴义务人（下称纳税人），理应按照本规章交纳土地资源增值税。

第四条纳税人转让房地产业所获得的收益扣减本规章第六条要求扣除新项目金额后的账户余额，为增值率。

第六条测算增值率的扣除新项目：

获得土地使用权证所支出的金额；

开发设计土地资源的成本费、花费；

新建房子及配套设施的成本费、花费，或是老房及建筑的评定价钱；

与转让房地产业相关的税费；

国家财政部要求的别的扣除新项目。

第七条土地资源增值税推行四级超率超额累进税率：

增值率未超出扣除新项目金额50％的一部分，征收率为30％。

增值率超出扣除新项目金额50％、未超出扣除新项目金额100％的一部分，征收率为40％。

增值率超出扣除新项目金额100％、未超出扣除新项目金额200％的一部分，征收率为40％。

增值率超出扣除新项目金额200％的一部分，征收率为60％。

四、个人所得税

（一）构思共享

按“资产转让所得的”计税个人所得税，应纳税所得额=(房地产转让总收入额-房产原值-转让全过程中交纳的税费和相关有效花费)*20%。

（二）政策法规参照

1、《个人所得税法》（2018年8月31日调整）

第三条个人所得税的征收率：（三）贷款利息、股利分配、收益所得的，资产租用所得的，资产转让所得的和偶然所得，适用比例税率，征收率为百分之二十。

2、《个人所得税法实施条例》（2018年12月18日修定）

第六条个人所得要求的各类个人所得税的范畴：（八）资产转让所得的，就是指本人转让商业票据、股份、合伙制企业中的资产市场份额、不动产、机械设备、车船及其别的资产获得的所得的。

（一）构思共享

按“产权年限迁移书据”税收分类记税，征收率为万分之五。

（二）政策法规参照

1、《印花税暂行条例》（2011年修定）及印花税税目税率表

第二条以下凭据为应纳税凭证：产权年限迁移书据……

税收分类税率表中要求：产权年限迁移书据按所述金额0.5‰（即万分之五）贴花纸。

2、《印花税暂行条例施行细则》（财税字（1988）第255号）

第五条规章第二条所指的使用权迁移书据，就是指个人和单位产权年限的交易、承继、赠予、互换、切分等所立的书据。

【备注名称：根据将要采取的《印花税法》（2022年7月1日起推行），以上要求未产生变化！】