造价一般计税和简易计税(近期/分析)

在大家的印象中只要不含税价是一样，无论是简易计税还是一般计税对于建筑企业来 说都是一样：

简易计税：X（1+3%）

一般计税：X（1+10%）

甲方给你们多少钱，你们就开多少发票。收入都是X，因此在所得税上的工程毛利在 成本一样的情况下不会有任何区别，利润总额有可能因附加税不一样而产生差异，一般计 税只要税负控制在3%，含增值税的工程盈利情况基本与简易计税大致一致，如果税负高于 3%结果相反。

但是同样的情况，对于房地产企业就不一样了，不含税价一样，对房地产的影响到底 如何呢？单从不含税价分析当然看不出来，必须加要素。

案例：假设房地产公司开发了一个楼盘，甲供了部分水泥，建筑总包可以选择简易计 税也可以选择一般计税。经过可行分析测算，该楼盘预计房地产公司将取得收入1亿元，销 项税1000万元。假设成本部门已经预测如果建筑总包选择一般计税，则招标时不含税造价 标底大概为6000万，进项税额600万。那么如果建筑总包选择了简易计税，不含税招标价 格是否还按照6000万算，进项税额180万。

其实这个与建筑企业的采购比价原理是一样的，当不含税价一致时肯定是高税率的划算，很 显然上述情况中如果总包方采用简易计税，不含税价必须低于6000万对房地产公司才是合适的。 为什么，请看数学公式推导。假设以成本部门预测的一般计税招标底价为准测算理论，不含税价是 6000万，进项税额600万，这里不考虑土地增值税出让金等因素。

项目毛利（考虑增值税税负）=（10000-6000）-（1000-600）=3600万那么以3600万为 毛利标准，推出建筑总包选择简易计税时，不含税价应该为多少对房地产公司时合适的，假设不含 税价为X。

项目毛利=（10000-X）-（1000-X*3%）=3600

0.97*X=5400

X=5567

X/6000=5567/6000=92.78%