成都有税收洼地吗知乎(今日/解读)

上周末（2.27-2.28），成都楼市迎来龙湖九里晴川、皇冠湖壹号、金科双楠天都三场大型新品发布会。据报道，三场活动共吸引了逾4000人到场。不少人发出感叹：成都楼市迎来小阳春！

而在2月26日，国家统计局公布的“2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个，占比超过30%。

一线城市中，深圳暴涨52.7%，上海大涨21.4%，北京上涨11.3%，广州涨幅也逾10%，二线城市如南京、苏州、杭州等也蠢蠢欲动。

一时间，“2016房价或涨7%-9%”的预测如火如荼，房价上涨的相关解读也刷爆网络。

来自某知名投资者论坛的《我的买房投资》热帖吸引了锐理君的注意，在没有水军灌水的前提下，成都买房人们畅所欲言说出了自己的真实购房体验，读来颇有意思。

针对这些评论，锐理君分“买房动机、买房区域、存量及房价”三大方面进行了梳理，在这里分享给大家，希望能给您带来一些新的思考。

《我的买房投资》原帖部分节选：

之前成都限购，中心城区只允许买一套房，而我自己手里公积金还比较多，于是前两年在华阳买了一套小户型投资，和开放商约定好，付了7成，房子备案后，取出公积金缴了剩余三成。去年成都中心城区放开限购，再后来二套房也可以使用公积金了。

去年底拿到产权后，卖出了华阳的小户型，一算，还倒亏几千（印证了这几年成都房价没涨，听说温江部分楼盘还跌了不少），好在公积金套现了，而且买第二套房可以享受类似首套房的政策。

看了好几个月，没看到合适的。买新房吧，三环内基本没地了，买二手房吧，又嫌户型差，房子老。

自己到公积金中心了解了公积金贷款政策：新房可以付2成，10年内的二手房首付3成，10年以上的首付4成，但公积金贷款不能取出账户上现有的余额。于是打消了公积金贷款买二手房的念头，准备商贷。

春节前看好了城西二环外侧的一套小户型，开放式小区、电梯、西北朝向，51平米，70年产权，开发商装修，已交房4年。房主要价63万。

>>成本：

2016年2月底首付18万，按揭45万（商贷11年，月还4500元左右），佣金+契税+原房主个税+其它杂费约2.5万。等办理过户后，准备提取公积金18万。

>>投资收益：

有人在从小区业主手里租了50多套大小不等的房子，然后在携程，艺龙上面作为经济型酒店，以每天260—500元的价格出租。这一套带租约，酒店付的月租金是3100。

>>个人觉得：

即使酒店不租了，这种精装小户型也比较好租。目前来看主要的风险有：1. 房价下跌；2. 利率提高；3. 租金下降。

>>>网友热议<<<

一、关于购房动机

@ 亚马逊的那只蝴蝶：

楼主购房的一个主要原因是提取18万公积金，这个制度也是造成高房价的一个因素。

大家总拿天朝的房价和美国比，仅就税收方面，两者就没法比：虽然美国也有贷款买房的房贷利息可以冲抵个税这样的鼓励消费政策，但是投资买房收取的出租收益是要收取个人所得税的，所以自住和投资的税收是不一样的，而目前中国这两者无差别，更不要说房产税(还有保险费、物业费等持有房产的税收)、遗产税（这样你就不一定非要给子女提前买房了）以及在卖房时的资本利得税等等。

正是有这些税收，美国的房子的居住属性多过金融属性，而中国的房子具有更多的非居住的属性。

@ 风往北飞：

公积金套现还是很划算的。毕竟放在那里都被铸币税收走了。

@一眼秋枫：

看来今年的投资主题是全民买房了！让全民创业见鬼去吧~

二、关于购房区域

@按键混乱：

本人在双流。双流本地人，家家五套房以上。

@ 呆呆的石头：

我也分享一下我的购买房子的例子：2013年购房，是四线城市的单身公寓，36平米，产权年限没关注。购买价格是10.44万元，维修金2895元，契税3132元，电梯费217元，物业费217元，公共能耗200元，合计：11.1万，装修费用2.5万，合计成本：13.3万。

出租回收情况：2013年至今每年租金在0.8万元，目前收租3.2万元。目前还继续持有该物业。开始觉得6%的收益有点少，现在觉得挺划算的。就是房屋有时候租客会找我维修，有点烦，平均一年一次吧。

@ 学习用品2015：

桐梓林100万房装修10万带家电每月4000，刚出租没问题。

@ 小时候的王大仙：

挂了一套犀浦79平loft。精装修新房。 亏5万挂中介。三月有余 还没成交。成都的平原地势、前些年往周边的规划严重制约成都房价上涨。而成都相比其他城市来看，还算宜居。

@ 肖天天：

看地段。我家有套出租，一直不愁租。110平米租金3600，带简单家电。成都大学多，留下来的年轻人还挺多的。

@ 秋风110：

去年底拿到产权后，卖出了华阳的小户型，一算，还倒亏几千（印证了这几年成都房价没涨，听说温江部分楼盘还跌了不少）。

房产交易成本高，如果不涨20%基本上是很难赚到钱的。你亏几千，说明房价涨了20%左右了吧。新房如果卖100万，你二手房100万肯定卖不掉，能卖90万就不错了。二手房要按年折旧，而且交易税和佣金要好几个点。

@ 只买股票不炒股：

我龙泉前年买的房子，一平方亏四百了，全款啊！还是比较抗跌的“学区房”。

@ 大股仙：

以桐梓林为例，这在成都算是很好出租的地方了，你买套100万的房，装修家电算完20万，这种精装修，也就能租个4000顶天了，再高基本就租不出去了。另外那20万的装修家电挺10年也就差不多了，还得换。你算算这个得是多傻的买卖。所以买房出租就别提了。

@慕慕昭朝：

鹭岛的租金在1800-2800之间，收益大概是3.85，商贷就不合算了。

@风中的酱油：

去年卖了一套温江的小户型，亏5万左右。

@咖啡喵：

成都房价不高，买的大源的房子，几年过去没有涨多少。

三、关于存量和房价

@ 大股仙：

房价其实只有两个决定因素：第一购买力是否充足，第二供给量是否合适，和环境那些屁关系没有（当然成都现在环境已经是非常恶劣了，盆地无法排污，PM污染一年有大半年在中度以。）

成都来看：第一购买力是偏弱的，那些拿华为29所30所来说事的人，不幸的很，这样的企业在成都很少，更何况你们的数据是夸张了的。总体来说，成都的薪资很低，比如服务员，超市营业员，全是2000左右税前（刚刚才看到家乐福的招聘大广告，营业员2000+全勤奖）。就算是IT业，小公司低薪的也很多，普遍3000-5000，可以自行去考察。其他行业相应。

第二看供给量，成都是太多太多太多，注意：三个太多。成都是平原，这是最大劣势（对房价来说），可以无限的往外摊，扩大一环成都的房屋供给量就能翻二倍，你能有多少钱来屯？前几天看个报告，成都建好未售的存量一手房，全国排行第七多。我可以负责任的说，未建好未售的存量一手房，全国排行至少也是前七。更重要的是：成都囤房的极多，往南延线，光华大道这些去看，不是一间一间的空，是一栋一栋的空！名曰“睡城”。这些二手房目前还稳得住，一旦出现多杀多，难以想象。

另外插一句：成都的商业地产冗余量，全国第一。这个将会跌得没底。

综合来考虑：成都房价毕竟不高，刚需该买就买了吧，就算亏能亏多少？了不起亏20，30万顶天。至于说成都是价格洼地，成都买房投资正当时。。。我只能说，骗子要点脸吧？

@ 来电和断电：

房价上涨的2个关键因素，土地的稀缺和人口流入，但是成都这2个都不行啊。

成都大平原，从1环、2环、3环一直到二绕三绕，还有天府新区，面积可以无限扩大。楼主在华阳的房子为什么不涨，供应量太大了导致存量也大，剑南和益州大道两边全是大型楼盘。

而人口流入方面，在整个四川都是大量流出的情况下，成都能够吸周边的血维持小幅增长算不错的了。当然对于非投资型人民来说，成都的低房价和丰富的小吃、世界500强半数以上进成都，算是比较幸福了。投资或者投机的人就算了。

@成长投机：

做为一个在成都呆了到目前为止接近十年的人，我只能说，大成都房价太低了，不管全国房价大趋势怎么走，成都中期来说都只会涨不会跌。政府立志打造西部核心城市+不断发展壮大的高新行业及服务业+狭小的三环以内面积+宜居的气候和逐渐遍历的交通，足以支撑成都房市。

这两年房价有的平缓的原因最主要是成都周边地区（华阳，龙泉，郫县为代表）房地产扩张太为极速，新增楼盘大大超过市场需求，不过中期看，市中心一万左右的均价，这个低基数足以让投资成都楼市成为不二选择！