中介能规避个人所得税吗知乎(当日/表述)

以下文章来源于隆安上海律师事务所 ，作者刘世君

在个人二手住房买卖交易中，往往有约定俗成的潜规则，那就是由买方承担交易中的全部税费包括卖方应当承担的增值税及附加税费、个人所得税等税费。实务中交易双方在中介的引导下都这么操作，但鲜有人去深究其背后的原因。本文中，笔者结合交易双方心理及税制原理，对这种现象进行深入分析。

笔者认为，在个人二手住房买卖交易中之所以造成由买方承担全部交易税费的交易习惯，主要是基于提升交易效率、过户效率的考虑，在个人所得税核定征收简易计税方式的帮助下，这种交易模式正好暗合了个人所得税代扣代缴制度，因此该交易习惯得到了市场的普遍认可与接受。具体展开如下：

一、房价多年来持续上涨的规律导致卖方更为强势，约定由买方承担全部税费有利于提升交易效率

根据税法默认的规定，在住房买卖交易中，买方只需要承担契税，其他交易税费包括增值税及附加税费、个人所得税均由卖方负担。按照正常交易规则，买卖双方应当各自负担自己的税费，这样一方面符合税法默认的规定，另一方面使得双方各自承担自己的税费风险，即因申报方式不当、计算错误等因素导致的多交“冤枉税”、漏税风险。在商业房买卖交易中，往往双方各自负担税费的交易方式居多。

然而，在个人住房买卖交易中，因房价多年来持续上涨的因素导致社会公众均达成了房价看涨不看跌的共识，由此导致作为房屋持有人的卖方产生“惜售心态”。在惜售心态下，卖方除非特别缺钱，比如急需资金还债或置换新住房而筹措购房资金，否则卖方没有任何动机出售自己的住房。由此可见，在住房买卖交易中卖方往往处于强势地位。

在考虑税费的情况下，房屋买卖交易的双方会存在合同交易价、买方购房净支出金额、卖方售房净到手金额三个参考金额。如按税法默认规则各自负担税费，会导致买卖双方均需详细核算自己的净支出价/净到手价与合同约定价之间的差异，双方均在考虑差异后决定如何协商合同交易价，由此造成双方在协商合同交易价时因考虑的税费因素过多而导致成交效率低下。此时，如双方约定合同的全部交易税费只由一方负担，另一方的净支出价/净到手价就是合同约定的交易价，这样的话只需要合同一方仔细计算交易税费而另一方则减轻了核算压力，有助于快速提升成交效率。

基于卖方的交易地位更为强势，让处于合同强势地位的卖方免除核算的压力将更进一步提升成交效率。故实务中的房产中介在与卖方沟通时谈的合同交易价往往就是卖方净到手价为的就是能快速说服卖方接收交易条件，快速签约。

话说回来，虽然合同约定的税费均由买方承担，但不代表买方会因此额外多支付购房款。羊毛出在羊身上，买方在预期自己承担交易税费的情况下自然会对交易价格“砍价”，最终的成交价往往也是市场价格的体现，并不存在买方额外支付交易对方购买房屋。只不过由买方单边承担全部交易税费的模式会减轻卖方的核算压力，使得卖方可以精准预期自己的交易利益。

二、由买方负责缴纳税费更有利于提升房屋过户的效率

如上文所述，在个人住房交易中因房价持续上涨的客观交易背景，使得卖方因房价上涨而具备违约的动机；结合卖方的强势交易地位因素，相比而言卖方违约的概率高于买方。

在卖方违约的情况下，卖方必定不会配合买方办理房屋过户相关手续，自然也不会配合申报纳税。此时，如买方已经将交易相关税款支付给卖方，将无力额外负担税款金额，继而影响交易过户。

另外，在办理房屋过户手续时涉及多次现场办理手续情形，如每次都需要买卖双方同时到场，可能因无法凑时间而导致过户时间迟延，客观上降低过户效率。

在买方负担税费的情况下，所有的税款均由买方直接支付至税务机关，由税务机关出具完税凭证、代开发票，买方可跳开卖方直接取得过户所需的完税资料。买方在已经付款的情况下，出于规避交易风险的动机，必定会比卖方更积极办理过户手续。因此，在卖方不愿配合的情况下或卖方因客观原因无法凑出时间的情况下，买方可自行办理纳税申报手续（由卖方实现出具委托书）并缴纳税款，这样过户的时间不至于拖延过久，大大提升了过户效率。

三、个人住房交易的核定征收制度使得卖方的税费比较容易计算，买方在交易前可以准确计算税费金额

在二手住房交易中，买方法定负担的契税直接按交易价乘以固定比例计算，卖方的增值税及附加税费也计算公式也相对简单，住房交易免征土地增值税，相比而言只有卖方负担的个人所得税相对较难计算。

个人所得税之所以难以计算是因为涉及成本核算问题。根据税法默认的规定，卖方需按房屋出售价格与购房成本之间的差价的20%征收，而个人买入成本中包含购房支出、装修支出、交易手续费等，其中最难核算的是装修支出。毕竟，个人没有保管全部装修凭证的习惯，也没有能力将装修支出准确核算、规范记账。如果卖方无法提供准确的购房成本资料，交易双方将无法的在交易前准确地计算税费金额，继而使得买方不敢轻易接受“税费负担条款”。

基于个人缺乏核算能力的现状，税法特别规定了个人所得税核定征收的制度以方便纳税人计算税费。根据核定征收制度，卖方只需按房屋出售价乘以一定比例（1%或2%）即可直接计算出个人所得税的金额，无需准确核算购房成本。这样使得卖方法定负担的税费计算起来方便很多，买方基于对未来潜在负担税款金额的准确预期从而敢于接受“税费负担条款”。

因此，个人住房交易的个人所得税核定征收制度从技术层面消除了买方的顾虑，从而成为个人住房交易中由买方负担全部税费交易习惯形成的关键因素。在没有核定征收的企业房屋买卖领域，因无法准确计算企业所得税的金额，故企业买卖房屋交易中往往约定各自负担各自的税费。

四、由买方负责缴纳税费更符合个人所得税法的代扣代缴制度，避免买方被罚款的风险

我国个人所得税法规定了代扣代缴的制度，即交易时买方不得直接将卖方应当的负担的个人所得税直接支付给卖方然后由卖方自行申报纳税，而是应当由买方直接将个人所得税款直接支付至税务机关。在代扣代缴税款后，买方将剩余的款项连同缴税凭证一同交付给卖方，算是履行付款义务。如买方没有履行代扣代缴义务而是直接将购房款连同税款支付给卖方，买方将构成“未依法代扣代缴”的违法行为，将会被税务机关按税款金额0.5倍-3倍的金额处以罚款，即使卖方已经自行申报纳税。

因此，基于个人所得税法的代扣代缴制度，在个人房屋交易领域由买方负担全部税费并直接将税款支付至税务机关的交易模式更符合税费的规定，也能有效地避免买方被罚款的风险。

五、总结