企业外部租赁的税收筹划（3分钟前更新）

一、企业所得税

企业按生产经营活动需要租用固定资产支付的租赁费，按下列方法扣除：

(一)以经营租赁方式租赁固定资产发生的租赁费用，按租赁期限均匀扣除；

(二)以融资租赁方式租赁固定资产发生的租赁费用，按规定构成融资租赁固定资产价值的部分，应当提取折旧费用，分期扣除。

(摘自《实施中华人民共和国企业所得税法条例》第四十七条)

不得扣除企业间支付的管理费、企业内经营机构支付的租金和特许权使用费、非银行内经营机构支付的利息。

(摘自《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十九条)

第十九条出租人作为应税项目产用房等资产的水、电、气、冷空气、供暖、通信线路、有线电视、网络等费用（包括企业作为单一承租人出租），企业以发票为税前扣除凭证；出租人分摊的，企业以出租人出具的其他外部凭证为税前扣除凭证。

(摘自公告《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(2018年第28号国家税务总局公告)第十九条)

二、增值税政策

1.提供运输、邮政、基础电信、建筑、房地产租赁服务，出售房地产，转让土地使用权，税率为9%。

注：交通运输

（1）租赁业务是指运输企业为租船人完成特定航班的运输任务并收取租赁费的业务。

（2）期租业务是指运输企业将配备操作人员的船舶租赁给他人一段时间，并在租赁期内等待承租人的调度。无论是否经营，每天向承租人收取租赁费，固定费用由船东承担。

（3）湿租赁业务是指航空运输企业将配备机组人员的飞机租赁给他人一段时间，并在租赁期内等待承租人的调度。无论是否经营，均按一定标准向承租人收取租赁费，固定费用由承租人承担。

（3）湿租赁业务是指航空运输企业将配备机组人员的飞机租赁给他人一段时间，并在租赁期内等待承租人的调度。无论是否经营，均按一定标准向承租人收取租赁费，固定费用由承租人承担。

(4)房地产经营租赁服务。

一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房地产，可选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的房地产，应当按照上述税收计算方法向机构所在地主管税务机关申报。

公路经营企业的一般纳税人可以选择适用简易计税方法，按3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路，是指2016年4月30日前在相关施工许可证上注明的合同开工日期。

2016年5月1日16年5月1日以后取得的与机构所在地不在同一县(市)的房地产，应当在房地产所在地预缴税款3%后，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

小规模纳税人出租其取得的房地产(不含个人出租房屋)，按5%的征收率计算应纳税额。纳税人租赁不在同一县（市）的房地产，应当按照上述税收计算方法向房地产所在地主管税务机关申报纳税。

其他个人出租的房地产(不含住房)应按5%的征收率计算应纳税额。

个人出租房屋的应纳税额按5%的征收率减1.5%计算。

纳税人以经营租赁的方式将土地出租给他人，并按房地产经营租赁服务缴纳增值税。

2.税率为13%的有形动产租赁服务。

（1）将建筑物、构筑物等房地产、飞机、车辆等有形动产的广告空间出租给其他单位或个人发布广告，并根据租赁服务缴纳增值税。

（2）车辆停车服务、道路交通服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按房地产租赁服务缴纳增值税。

(3)水路运输光租业务和航空运输干租业务属于经营租赁。

(4)光租业务是指运输企业在约定时间内将船舶出租给他人，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各种费用，只收取固定租赁费的业务活动。

（5）干租业务是指航空运输企业在约定的时间内将飞机出租给他人，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的费用，只收取固定租赁费的业务活动。

3.纳税人以预付款方式提供租赁服务的，其纳税义务发生在收到预付款之日。

4.其他个人提供建筑服务、销售或租赁房地产、转让自然资源使用权的，应当向建筑服务发生地、房地产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。

三、增值税进项税额抵扣

自2018年1月1日起，纳税人租赁固定资产和房地产，不仅用于一般税收计算项目，也用于简单税收计算项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费，进项税额可从销项税额中全额扣除。（即企业租赁固定资产和租赁固定资产购买装饰服务，不专门用于免征增值税项目、简单税收方法、集体福利或个人消费，不影响您的进项税扣除，可根据增值税专用发票上注明的进项税扣除。)

四、个人所得税

个人所得税按财产租赁所得项目计算缴纳，税率为20%。

自2001年1月1日起，个人按市场价格出租的居民住房所得暂减10%。

税前可扣除财产租赁所得税的顺序如下：

(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税人在租赁财产过程中缴纳的税款、国家能源交通重点建设基金、国家预算调整基金、附加教育费用，可以从其财产租赁收入中扣除纳税（支付）凭证。

(2)向出租人支付的租金。

(三)纳税人承担的租赁财产实际费用的维修费用。允许扣除的维修费用仅限于每次800元。如果一次不能扣除，则允许在下一次继续扣除，直至扣除。

(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，扣除800元；4000元以上的，扣除20%的费用。个人按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除教育等公益事业捐赠的部分。