无形资产税收筹划案例(实时/信息)

契税是根据土地使用权和房屋价格向承担单位和个人征收的一种税。

根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发[2004]137号)，契税由税务机关直接征收，一般适用于有应税行为的单位和个人。 在当前的经济生活中，涉及土地和房屋所有权转让的契税缴纳行为较多。根据契税缴纳的税收政策进行税收筹划，减少契税支出，越来越受到纳税人各方面的重视。现在，我们举例说明契税缴纳的税收筹划方法。(以下案例涉及缴纳契税的税率为4%)

一、签订等价交换合同，享受免税政策

「例1」金鑫公司有一块价值3000万元的土地要卖给南方公司，然后从南方公司购买另一块价值3000万元的土地。双方签订土地销售和购买合同后，金鑫公司应缴纳契税=3000×4%=南方公司应缴纳120(万元)契税=3000×4%=120（万元）。 税收筹划理念：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则：土地使用权、房屋交换、契税交换土地使用权、房屋价格差额，由货币、实物、无形资产或其他经济利益一方纳税，交换价格相等，免征契税。 根据上述免征契税文件的规定，税收筹划计划如下：金鑫公司与南方公司改变合同建立方式，签订土地使用权交换合同，同意以3000万元的价格交换双方的土地。根据契税规定，金信公司和南方公司各自免征契税120万元。

二、签订分立合同，减少契税支出

「例2」红叶工业公司有一个化肥生产车间出售给月星化工公司，化肥生产车间有一个生产车间和其他生产车间附件，附件主要是墙壁、烟囱、水塔、变电塔、油箱、多个油箱、挡土墙、水库等，化肥生产车间总面积3000平方米，总体评价价格为600万元(其中生产厂房评价160万元，3000平方米土地评价价格240万元，其他生产厂房附属物评价价格200万元)，月星化工公司按总体评价价格购买600万元，应缴纳契税=6000元×4%=24(万元)。 纳税筹划思路： 根据《财政部国家税务总局关于房屋附属设施契税政策的批复》(财税[2004]126号)， 1.承担与房屋有关的所有权或土地使用权(包括停车位、车库、自行车库、顶层阁楼和储藏室，下同)，契税按照契税法律法规征收；不涉及土地使用权和房屋所有权转让变动的，不征收契税。 2.分期购买房屋附属设施土地使用权和房屋所有权的，按合同规定的总价征收契税。 2.分期购买房屋附属设施土地使用权和房屋所有权的，按合同规定的总价征收契税。 3.房屋附属设施所有权单独定价的，按当地确定的适用税率征收契税；与房屋统一定价的，适用与房屋相同的契税税率。 根据上述文件免征契税的规定，在支付独立于房屋的建筑物、构筑物和地面附着物价格时，不征收契税。因此，税收筹划方案如下：红叶实业公司与月星化工公司签订两份销售合同。第一份合同是销售生产厂房和占地3000平方米的土地使用权合同，销售合同价格为400万元，第二份合同是销售独立于房屋的建筑物、构筑物和地面附着物（主要包括墙壁、烟囱、水塔、变电塔、油箱、油箱、多个油箱、挡土墙、水库等），销售合同价格为200万元。经过上述规划，月星化工公司仅就第一份销售合同缴纳契税，应缴纳契税=400×4%=16万元，节约契税8万元。经过上述规划，月星化工公司仅就第一份销售合同缴纳契税，应缴纳契税=400×4%=16万元，节约契税8万元。

三、改变抵债时间，享受免税政策

「例3」由于严重亏损，金图公司准备关闭，主要债权人明珠公司仍欠债5000万元，准备值5000万元的土地偿还债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴契税=5万×4%=200(万元)。 税收筹划理念：根据财政部国家税务总局关于重组若干契税政策通知[2003]184文件：企业按照有关法律法规关闭、破产、债权人（包括关闭、破产企业职工）关闭、破产企业土地、房屋所有权偿还债务，免征契税。 根据上述文件免征契税的规定，纳税筹划方案如下：明珠公司改变接受金图公司以土地偿还债务的时间，首先向法院申请金图公司作为主要债权人破产。金图公司破产清算后，作为主要债权人承担金图公司以价值5000万元的土地偿还债务，可享受免征契税，节约契税支出200万元。

四、变更抵债不动产的接收人享受免征契税

「例4」华业公司欠石林公司2000万元，准备用原价值2000万元的商品房偿还所欠债务。石林公司接受华业公司商品房偿还债务后，以2000万元的价格转售给亚美公司偿还债务2000万元。石林公司接受华业公司商品房应缴契税=2万元×4%=80(万元)。 税收筹划理念：石林公司最终需要向亚美公司出售抵债商品房。石林公司账面上的华业公司抵债商品房只是一种过渡性质，但需要缴纳80万元以上的契税。在三方欠款相等的情况下，80万元以上的中间环节可免征契税，可考虑以下纳税筹划方案：石林公司与华业公司、亚美公司签订债务偿还协议，华业公司直接向亚美公司出售抵债商品房，亚美公司将房款汇给华业公司，华业公司收到亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务，石林公司收到华业公司债务后再汇给亚美公司偿还债务。经过上述规划，三方欠款清欠，石林公司可享受免征契税，节省契税80万元。经过上述规划，三方欠款清欠，石林公司可享受免征契税，节省契税80万元。

五、改变投资方式，享受免税政策

「例5」王明有一栋价值500万元的商品房，李立有300万元的货币资金。他们共同投资新华有限公司，注册资本800万元。接受房地产投资后，新华公司应缴纳契税=500×4%=20（万元）。 纳税筹划思路： 根据财税[2003]号。184文件：非公司企业，根据《中华人民共和国公司法》，整体改造为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或有限责任公司整体改造为股份有限公司，原企业土地、房屋所有权，免征契税。 根据上述免征契税文件的规定，提出的税收筹划方案如下： 第一步，王明在工商行政管理局注册成立王明个人独资公司，将自己的房地产投资于王明个人独资公司。由于房屋产权所有人和用户没有变更，无需办理房地产变更手续或缴纳契税。 第二步，王明将其个人独资公司改造为有限责任公司，吸收李丽投资，改造为新华有限责任公司。改造后，新华有限责任公司承担王明个人独资公司的住房，免征契税，新华减少契税支出20万元。