工程税筹主要是做什么(当日/认识)

一、房地产并购常见模式

在房地产收并购中，最常见的收购模式有两种：资产收购（也叫直接收购）和股权收购。出于规避土地使用权转让限制条件（例如：完成开发投资总额25%）、土地增值税等税筹减免、操作手续简洁速度快以及其他商业考虑，房地产开发企业大多采取股权收购的方式并购项目。

表1 资产收购与股权收购对比

二、房地产企业股权收购基础流程

1.签署意向书、框架协议、支付共管意向金、定金

项目收购方与出让方经接触后，对于项目收购事宜达成初步意向。意向书一般是无完整法律效力的，但是可以约束双方谈判、启动尽职调查及未来交易的初步约定。

此时对于收购方来说，组建一个包含各类专业人员的并购团队是确保并购交易成功的关键。该团队至少包括项目公司的核心管理团队，律师、会计师、税务师等专业的中介服务机构。团队中的人员均需要具有一定的商业、财务和法律知识。

2.尽职调查

法律人员需要组织法律尽职调查、制作交易文件，出具法律意见，使交易能够顺利进行；财务人员需组织财务尽职调查，核实公司财务状况、调整资产负债表；税务人员，则需要为交易结构提供专业建议，进行合理税务筹划。

尽职调查是收购方全面了解收购标的，防范收购风险的关键，除工程和市场等角度进行调查外，财务和法务角度的尽调是重中之重。

3.签订正式协议

在尽职调查中如未发现重大风险或不实，双方将签署正式的项目股权收购协议。正式协议对于交易价款、交易时间、交易流程、双方权利义务、违约条款、风险承担等均须有清晰体现。正式协议是买卖双方最终签订的具有法律效力的合约，签订后，交易成立，可以执行过户和交割等工作。

对于收购方而言，为降低风险，可以在正式协议中合理设置如下风险防范条款：（1）适当增加担保措施，如要求出让方就履行行为提供资产担保（包括股权质押）及人的信用担保；（2）适当延长股权价款支付期限，尤其是根据潜在债务曝光时间预留部分尾款进行支付；（3）约定违约金条款，增加出让方违约成本；（4）其他风险防范措施，如增设股权价款调整机制、设定适当的收购先决条件、收购退出及补偿机制、协商确定员工处理方案以及过渡期安排等。

4.共管转让款

在股权收购协议的履行阶段，股权转让款一般先由双方共管，待项目公司手续变更完成后在释放股权转让款。

5.股权过户、法人高管变更、证明资料移交

股权收购的关键阶段，完成标的股权过户和目标公司资产、证照、材料、现场移交的一系列行为。交割完成后基本上就完成了风险的转移。

6.释放股权转让款

在全部交割工作完成后，股权转让款归出让方所有。

三、房地产企业股权收购风险及防范

收购项目公司股权的最终目的是获取核心资产——土地。股权收购除需要重点关注资产本身的风险外，公司运作涉及的方方面面的风险都需要关注。

1.股权本身的风险

股权收购的直接目的是受让股权，享受股东权益并承担股东义务，相应的股权本身的风险系需要关注的首要风险。股权本身风险涉及面非常广，既包括出让方所持股份的合法性及稳定性问题又包括股东责任履行的瑕疵问题，如：

（1）注资不到位的股权

注资不到位一般不会构成股权并购的根本障碍，但是受让股东仍有义务补足出资，因此在股权转让价款中需充分考量该因素，同时还存在因违反公司章程约定的出资期限而需对其他股东承担违约责任的风险，基于此，可要求其他股东出具相应的不予追究逾期缴纳出资的声明。在尽职调查阶段，可通过核查验资报告、审计报告和汇款转账凭证等核查转让股东是否已经履行了相应的出资义务。

（2）质押的股权

由于股权设定了质押担保，如果无法取得担保权人同意解除质押的，则股权转让存在根本的障碍。但鉴于股权质押需要办理登记备案，一般情况下，股权存在质押的，通过查询公司工商内档信息或者通过国家企业信用信息公示系统均可获知。

（3）涉诉的股权

涉诉的股权包括已经涉及诉讼和可能涉及诉讼的股权。对于已经涉及诉讼的股权，无论股权是否被查封，势必需先行解决该诉讼纠纷事宜，否则，股权转让将可能存在履行不能的根本障碍。而对于可能涉及诉讼的股权，由于该风险未爆发，在尽职调查阶段可通过查阅转让方提供的资料，包括公司设立资料、公司章程、原有的股权转让协议以及其他可能导致股权纠纷的文件资料，结合上述资料文件的履行情况，对于存在股权纠纷的可能性进行识别及判断。

（4）代持的股权

股权代持的现象实践中非常常见，对于存在代持的股权，股权转让应取得名义股东及实际股东双方的书面认可。除转让方自行披露外，在尽职调查中可通过与目标公司员工的谈话、查阅公司经营管理的决策文件、交易的谈判接洽主体等判断是否存在股权代持情况。若通过法律尽职调查未能获得代持的信息，在股权转让协议中应要求转让方提供股权不存在代持情况的承诺。

（5）抵债的股权

抵债的股权一般包括三种情形：一是债权人通过债务人抵债的方式直接取得股权并可自由支配的情形；二是债权人虽然实际取得股权，但该股权将按照约定进行转让并以股权转让款偿还所有债权人债权的情形；三是抵债转让的股权实为担保，即债务人在约定的期限内偿还债务的，债权人应按照约定将股权转回给债务人的情形。

在尽职调查阶段，可通过核查转让方股权取得的法律文件、要求转让方提供股权转让款支付凭证等获悉股权是否存在抵债的情形。

2.潜在债务的风险

房地产股权收购的难点在于除目标资产以外的债权债务的清理。无论公司股权如何转让，公司自身的债务（无论股权交割日前还是之后产生的债务）都需要由公司承担，受让方最终的股权收益势必受到公司债务的影响。

（1）已有而未决债务

对于已经披露但是最终未能确定的债务，在法律尽职调查阶段，应重点核查该债务产生的协议、债务的履行情况，对债务作出初步判断，确定该债务是否影响本次收购目的的实现。

（2）未披露债务

并购项目中，产生法律风险的多为出让方未披露的债务，尤其是出让方对外提供的担保、已形成的违约责任等债务。在尽职调查阶段，应要求出让方提供目标公司所有的合同台账，台账应包括合同的主体、金额、付款情况、履行情况等，通过对合同台账筛选后确定重大合同，并对目标公司所涉的重要合同进行进一步审查，并结合合同履行情况判断公司是否存在潜在债务纠纷。

另一方面也应该综合评判潜在债务产生的纠纷处理成本及其他风险，包括谈判、诉讼造成的金钱和时间成本以及资产或者企业账户被债权人查封导致的经营障碍甚至错失重要商机的风险等。

（3）项目标的物是否存在优先债权人

根据法律规定，如土地、房产存在抵押、查封，或并购标的物涉及在建工程，在收购过程中将存在优先债权人的问题，优先债权人行权将直接影响收购目的的实现，需在对上述优先债权进行妥善处置后方可进行收购。因此，在尽职调查阶段，需关注导致优先债权产生的协议、所涉优先债权的金额，并视情况将上述优先债权的解决作为合作的前提。

3.土地及在建工程本身风险

（1）宗地涉及拆迁及相邻权问题

在涉及到拆迁的房地产项目中，需要重点关注拆迁是否完成，拆迁进度情况，已签署的协议的合法合规性，是否履行了相应的法定程序，现有拆迁主体对于拆迁的态度及认可情况。同时对于拆迁房地产周边的土地利用现状，是否可能引发相邻权纠纷作出法律分析和判断。

土地周边的大市政配套对于项目前期建设以及项目后期开发销售等非常重要。在尽职调查阶段，有必要对项目宗地及周边进行实地考察，同时核查该地块及周边的法定图则。

（2）土地及在建工程抵押情况

土地及在建项目涉及抵押的，对于股权并购，可以视情况确定是否保留抵押状态。但是需注意抵押行为一般均与大额债务有关，需识别该债务是否与项目房地产相关，一般情况下，非与项目房地产相关的债务应予以剥离，与项目房地产相关的债务在双方确认的前提下可以由并购后的目标公司继续承担。尽职调查中，可通过前往项目所在地规划国土部门查询相应档案获悉土地及在建工程抵押情况。

（3）与土地相关的权属证明

对于没有取得权属登记证明的土地及房产，应重点核查权属登记证明无法取得的原因，是否有取得的可行性，取得权属登记证明可能需要付出的成本及代价。

对于已取得权属证明的，通过查询土地权属证书，明确土地的用途及性质。如需要变更现有土地用途及性质的，应进一步调查了解变更土地用途及性质所涉法律程序，综合评定可能性和成本。

4.企业用工的风险

企业用工风险，一方面需要关注目标公司已有的用工行为是否规范及是否存在潜在纠纷或者处罚风险；另一方面还需要慎重考虑交割之后用工关系如何接洽和整合，在用工整合问题上若不能妥善处理，则不仅可能导致目标公司易主后士气低落、发展受挫，或者人员衔接不畅、决策执行不到位，而且还可能因非法裁员等行为引发高额的经济补偿金等风险。

5.其他风险

鉴于股权收购的结果是受让方接盘整个公司，因此公司运作中方方面面的风险都需要关注和了解。比如税负，由于股权转让款并不能纳入房地产项目开发成本，土地取得成本、前期已开发所产生费用是否存在相应的票据，若前期费用过低，普遍来讲将会导致房地产项目开发销售产生巨额的税费。比如项目面临的环保风险、土地及在建项目可能存在的转让限制、是否涉及政策性用地、股权是否涉及国有股权和集体股权等等。