可以合法避税吗知乎（5分钟前更新）

多年以来，很多人一直相信一句古话：一铺养三代，因此很多人会把商铺选做投资产品以换取长久的收益和回报。一直以来，我们谈到的都是住宅产品，几乎很少涉及到商业地产，最近咨询购买商铺的粉丝越来越多，以下我们来简单聊聊商铺的个人投资。

商铺、写字楼、公寓都属于商业地产，商业地产相对于住宅地产在开发和运营商都要复杂的多，不同于住宅地产的“卖完拉倒”，商业地产对于招商和运营有着非常专业的要求。商业地产价值的本质是商业运营的价值，而不是物业本身，例如A公司持有一个商业地产运营几年后的价格可能远比B公司运营几年更有价值，这就是运营能力不同导致的物业价值不同。

对于我身边的人，我从不建议他们以私人的身份投资商业地产，无论是公寓、写字楼、商铺，以下我把不建议私人投资商业地产的原因总结为以下几点：

1、个人很难具备强大的招商和商业运营能力

开发商把商业地产拆散了卖，商业的整体价值就陷入困境，商业的整体价值就会消失。当年万达就遇到过这样尴尬的事情，拆分的一个个的商铺根本没有招商定位的能力，租不出去，最后成为群体性事件后，万达被迫从散户手中收回，因此真正优秀的商业地产商是不会采取零散出售这种模式的。

2、税费

商业地产的转让税费是比较高的，契税、个税、增值税、房产税、土地增值税、印花税，单土地增值税一项，最高就可以征收到60%；如果是公司持有，通过公司的股权变更和公司买卖就可以合理合法的避税，因此单从交易税费方面看私人持有商业地产对比公司持有存在非常大的劣势。

3、电商对商业地产的冲击

电商对商业地产构成了巨大的冲击，网商大规模取代部分实体商铺的时代目前已经来临了，对于商铺的经营来说，非常容易出现“越没有顾客越贵，越贵越没有顾客”的恶性循环，万达前几年转型文旅产业的原因其实也是因为国内电商大规模的崛起，随着快递速度和智能仓储的增加，大多数无需时效性和低频次的实体商店慢慢的会被电商取代大部分。

4、政策和规划

虽然政府非常喜欢商业地产，但并不代表私人投资商业地产就能够获得足够的回报，政府之所以喜欢商业地产是因为商业地产可以带来持续的税收，而住宅一旦卖完了就再也不能收钱了，另一方面，政府在土地出让时强行规定商业比例，甚至规定了高度和最小面积等等，正是因为土地出让的商业比例，万科才从单一的住宅地产商变成了现在的城市配套商。

以上几点就是我认为个人不适合投资商铺的原因，个人的运营和管理能力是有限的，随着人均商业面积的增加，闭着眼买商铺就能赚钱的局面已经一去不复返了，知乎上有人做过统计，目前北京、上海、广州、深圳的平均商业租金回报率分别为1.72%、1.76%、1.81%、1.49%，潘石屹也曾经提到过SOHO现代城的租金回报率已经从当初的15%降到了2%。

投资商铺要注意的问题非常多，以下我们简单总结：

1. 租金回报率，低于6%的租金回报率基本上就不要考虑，另外还要考虑租售比，几年能够回本，尽量选择预计在十年之内能够回本的物业；
2. 选址方面，一定要选址人流量大的地方，各种地图APP上都会有热力图，清楚的看出来人流量的多少，人流量多的位置还要注意人流量是否能够停留，无法停留便无法消费；
3. 会招商也是保证投资物业升值的一方面，例如根据周边人群的年龄和类型，选择自己物业租客所经营的类型，选对商户在后期的转租中也会更加有利。
4. 注意商铺的开间和进深，还要注意朝向，开门位置，门前和侧面是否有遮挡等等；

总之，投资商铺是一个专业度非常强的工作，如果准备投资商铺，一定要多了解、多学习、多踩盘，如果没有时间精力负责购买的物业，商铺不建议随意入手。