商铺买卖税收新政策2022年(实时/信息)
作者:李然军 发布时间:2022-10-31 20:12:04 点赞:次
现实生活中,当我们积蓄时达到一定数额时,一部分人选择购买一个好地段商铺,进行投资,通过商铺升值和收取租金来获得回报。

在买房的时候,会遇到这样的情况,房产开发商会给你一个表单报价,说是商铺的价格,然后内再给你算一个远高于市场价的租金(一般都是3-10年不等),你可以用该租金抵房款,通常是抵首付款,商铺呢,需要交给房产企业或者其关联的第三方进行统一管理和运营。合同一般都会这样处理:商铺的销售合同里只签订租金抵款后的金额,另外同第三方签订一个商铺运营托管协议,约定,为了培育和发展市场等,购买方免收取这段时间的租金。
这样的一种交易模式,很多购房者认可,而且认为,用当前不成熟市场的、高额的、未来的租金收益,抵了相当大一部分首付款,支付压力变小了,是相当划算的。殊不知,这里面的道道都很深,今天笔者就给大家分析分析,让大家心里有数,供参考。

首先来看这个案例:
2021年5月,王先生去房产B公司购买了一套商铺,表单300万元,其中按揭150万元,用未来3年租金共计90万元(市场价为54万元),实际支付首付60万元。购房合同签订的购买价为210万元;同时与另一商业管理公司C公司,签订为期10年委托代管的协议,约定为了培育市场,王先生前三年免租金,后7年的租金按实际收到的租金进行一九分成,租金的10%为托管费,90%为王先生所得。
这样的交易模式对销售方肯定是比较有利的。一是降低了销售价格,节约相当一部分税金;二是部分收益由B房产开发公司转移到了商管公司C。这里不做详细论述,下面重点分析对个人购买者的纳税影响。
一、该交易模式对个人购买者带来两个方面的重要影响。
1、虚高租金收入90-54=36万元。
2、少计王先生的购房成本90-54=36万元。
该商铺实际市场价应为300-(90-54)=264万元。虚高的租金抵消虚高的商铺价值。

二、虚高租金的纳税影响
(一)对增值税的影响
王先生前三年每年租金30万元,平均月租金为2.5万元,可以免征增值税。
政策依据:政部、税务总局《关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》(2021年第11号) 规定,增值税小规模纳税人自2021年4月1日至2022年12月31日,对月销售额15万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税。
(二)对个人所得税的影响
王先生按“财产租赁所得”计算应缴个人所得税为:
90*(1-20%)*20%=14.4万元。
政策依据:1、《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定:财产租赁所得,应缴纳个人所得税。
2、《个人所得税法》第三条和第六条的具体规定:财产租赁所得每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。税率为20%。
虚高的租金36万元,导致需多缴纳个人所得税36*(1-20%)*20%=5.76万元。
(合同上免租金,但商铺在商管公司运营下,租金的市场价为54万元,计税依据明显偏低,税务机关将按照市场价核定租金,并计算个人所得税)
三、少计购房成本的纳税影响
该交易模式少计王先生购房成本36万元,将影响该商铺再次转让应缴纳的增值税、个人所得税、土地增值税。
1、少计购房成本36万元,多缴增值税36/1.05*0.05=1.71万元。
2、少计购房成本36万元,多缴个人所得税36*20%=7.2万元。
(三)少计购房成本36万元,土地增值税增值额少计36万元,即使按最低档税率计算,王先生多缴土地增值税36*30%=10.8万元。
所以,少计购房成本,在以后转让该商铺时,至少多付出1.72+7.2+10.8=19.72万元的税金。
综上,该交易模式下,个人购买者在当前及未来,至少要多缴纳的各种税金为5.76+19.72=25.48万元。
真是不算不知道,一算吓一跳啊!实质上是房产企业把税负转嫁给了购房人。
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