合作建房税收政策(合作建房契税)

1.关于有关合作建房征税争议的问题，国家税务总局在2004年2月下发了《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2004]241号）明确解释：一方提供土地使用权，包括一方提供土地使用权益的行为，如取得规划局批准的《建设用地规划许可证》、国土局核发的《建设用地批准书》、《建设用地通知书》、《土地使用证》，以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地使用权益。

2.合作建房分房自用后再次转让或出售的，需按正常的销售不动产行为征缴各相关税费。土地在项目公司名下，并且双方以项目公司名义办理立项和开发。

3.同盛药业主管税务机关是在认为不构成合作建房的基础之上，按照企业提供的评估报告来征收其流转税的。

4.就税务角度而言，是一个既熟悉又陌生的话题。是2019年度重庆税务局出版的《财产行为税管理手册》中提到的合作建房分房后再销售的，仍然按该规定处理。

5.说它熟悉在于大家经常在日常生活或工作中有提到，说其陌生在于大家对其的税务处理并不熟悉，这主要在于税收政策对其规定并不十分明确。合作建房中出资方土地增值税的筹划利用（财税〔2018〕57号）做好企业分立。

6.第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

7.房地产开发公司从事房地产开发必须取得土地使用权，否则无法取得项目文件。

1.合营项目公司对外转让房屋时，应征收土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。合股合营方式：一方以土地使用权、另一方以货币资金合股，成立合营企业，对于各股东的出资的注册资本金，不用预缴增值税，对于非股东用于购房而预缴的预付款，应按期预缴增值税。

2.如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。

3.显然同盛药业和昌茂公司并不构成合作建房。（2括号房屋建成后，一方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，属于一方将土地使用权转让给合营企业的行为，应按转让无形资产征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依销售不动产征收增值税。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋对外销售，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按销售不动产税目征收营业税。

4.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

5.该种合作模式蕴藏着较大的税务风险。合作协议中说房地产开发公司对综合市场的土地拥有共同使用权，这宗土地在合作建房前由综合市场单独购买，土地使用权证登记的土地使用权人只有综合市场。

6.东森公司取得的房产，应认定为销售的实现，少缴了营业税、企业所得税等税款。

7.成立合营项目公司的合作建房一方提供土地使用权、另一方提供资金，成立合营项目公司合作建房，双方风险共担，以合营项目公司名义对外销售，双方按约定比例分配税后利润或者分配房屋。

8.我们应当理顺房地产发公司与综合市场合作建设业务的税务实质。从税收的角度看实质是向房地产开发公司销售土地，房地产开发公司取得土地的成本应当是其购买这块土地所支付的价款。

1.按照这个思路，综合市场分得的45%的净利润金额就是房地产开发公司取得土地的成本。分房过程中的所得税合作建房后分房自用按自建房处理，双方各自办理初始登记，分房过程不产生所得税的纳税义务。

2.要确定房地产开发公司取得土地的成本，还需要对土地的市场价格进行评估，并完善相关的税务手续。项目建设资金由各出资方以项目公司注册资本及按照项目公司出资比例补充缺口资金的方式筹集。

3.穗地税函[2006]156号《关于印发税收执法问题解答的通知》税务机关和纳税人之间对合作建房的征税目前存有较大争议。

4.（3括号如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，此种经营行为属于一方将土地使用权转让给合营企业的行为。有意参加购买项目的其他部分企业，在项目公司成立后，以与项目公司签署联建协议方式参与项目。

5.2012年4月，深圳市地税局稽查局对深圳市东森房地产开发有限公司进行立案检查。这类情况也不是税法意义上的合作建房，不适用合作建房的相关税收政策。

6.合作建房作为特殊的房产开发模式有了政策支持，有望释放政策红利。

7.合作建房后分房自用暂免征收土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条关于合作建房的征免税问题：对于一方出地，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

8.对甲方应按转让无形资产税目中的转让土地使用权子目征税；对乙方应按销售不动产税目征税。

9.企业所得税的涉税处理就企业所得税而言，若成立了独立的法人公司，出地环节按照以不动产出资进行税务处理。

10.分房过程中的土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条的规定，对于一方出地，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。