出租土地使用权增值税(出售土地使用权缴纳的增值税)

1.根据36号文件规定征收率为3%，上面所列四级超率累进税率，每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。有些开发商对以上三种让渡无产权车位永久使用权收取高额租金，往往没有将车库使用费收入计入土地增值税清算收入。

2.有不少省税务局以公告的形式，将转让无产权车位永久使用权的行为纳入了土地增值税征税范围。如果不能提供扣除项目的金额和凭证，税务机关可以核定征收。财税[2016]36号规定，除财政部和国家税务总局另有规定的除外(特殊事项规定)，简易计税的征收率为3%。

3.由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。浙江地税公告2014年第16号规定：对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。财政部税务总局公告2020年第13号：自2020年3月1日至5月31日，对湖北省增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，凡居住满满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

4.第十五条转让土地使用权，税率为11%。㈡纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法。

5.小规模纳税人：征收率为3%征收率。土地增值税是对转让房地产取得的增值额征收的一种税，有关转让行为并未使地下车库产生增值。理由有能否办理产权登记是车位能否销售的前提，这些无产权车位显然是不可售的。

1.税率为60%。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，并准予扣除成本、费用。

2.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条第三款规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。开发商这种转让行为，除不能履行产权登记手续外，性质与转让车库所有权的销售行为并无二样。

3.谁收益的原则，房地产企业通过投资将人防设施改造成无产权的车库，其收益权理应归房地产企业。一般纳税人适用一般计税，特殊规定事项也可以选择适用简易计税，比如建筑服务纳税人提供甲供材、清包工建筑服务，劳务派遣企业提供劳务派遣服务等政策规定的特殊事项可以选择简易计税。

4.如果你出售的是2016年4月30日前取得的，则可以选择按购销差价依5%计算增值税。计税方法适用9%税率、3%征收率、差额征税5%征收率。劳务派遣企业小规模纳税人可以选择简易计税5%差额征税等。

1.简易计税应纳税额=销售额*征收率。对于上述地上无产权车位的土地增值税清算，各地政策规定主要分以下两类进行处理：建成转让后不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，不属于土地增值税征税范围，也不扣除相关成本费用;以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库(车位)等使用权的，其取得的让渡收入应规定计算征收土地增值税。根据以上规定，出售土地使用权应缴纳增值税。

2.来源：肖太寿财税工作室作者：肖太寿增值税计算分为一般计税方法和简易计税方法两种方法，一般计税方法为销项税减进项税：销项税=销售额*税率。

3.静之特别提醒：2016年5月1日后取得土地使用权的房地产开发纳税人应该按照一般计税方法缴纳增值税，取得的土地价款可以进行抵扣，应当随着销售额的确认，（1括号纳税人选择差额计税：对于2016年4月30日前取得的土地使用权，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，也无论是房地产企业还是非房地产企业，均可选择适用简易计税方法，并且可差额缴纳增值税，按照5%的征收率计算缴纳；（2括号纳税人不选择差额计税：按取得的全部价款和价外费用全额征收增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。不能办理产权登记的车库在建成后有偿转让的，应计算收入并在扣除成本和费用后缴纳土地增值税。