不动产融资性售后回租(融资性售后回租业务)

1.这一条政策实际上是延续了以前营业税下土地使用权和不动产的差额征税政策。发票及对下游影响（以一般纳税人为例，小规模略）融资租赁企业应在正常开票系统中向下游企业开具全额增值税专用发票或普通发票，下游企业如果是一般纳税人，可以抵扣全部进项，包括本金和利息，尤其是利息进项在这里可以抵扣，因为融资租赁业务不属于提供贷款服务。

2.这里的差额征税实际上也是营业税关于建筑业总分包差额征税的政策延续。

3.《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。由于对下游的抵扣完全没有影响，应全额开具增值税普通发票即可。

4.向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。航空运输企业差额征税规定航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。

5.关于这一条能否适用人力资源外包公司，各地税务机关存在争议。将原营业税税目金融子税目拆分为贷款服务、直接收费金融服务和金融商品转让三项将原营业税税目中金融经纪业剔除出金融服务税目中。

6.契税《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》财税〔2012〕82号规定：对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，港口设施经营人收取的港口设施保安费按照港口码头服务缴纳增值税。关于土地价款扣除，不仅仅包括出让金，拆迁补偿款也可作为土地价款扣除。

7.全部汇总起来就是十三种业务涉及差额征税。这一条的由来也是因为营业税下物业公司代收水电费的差额征税政策。适用税率根据《财政部税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，有形动产融资租赁服务适用税率16%，不动产融资租赁服务适用税率10%，融资性售后回租服务按照贷款服务适用税率6%。

8.劳务派遣服务劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。

1.发票开具与下游影响（1括号一般纳税人可全额自开增值税专用发票或普通发票，如下游取得增值税专用发票可以抵扣进项。关于这一条能否适用劳务派遣公司，各地税务机关存在争议。房产税：根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第三条规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

2.增值税视为转售行为，电费可以正常按照17%抵扣进项，水费进项只有3%，销项要按照13%，对此种特殊业务给予差额且简易计税的优惠。

3.划入商务辅助服务税目项下经纪代理服务中。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，客运场站服务差额征税规定试点纳税人中的一般纳税人（以下称一般纳税人）提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。

4.转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。契税：根据《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第一条的规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，这里分为三种情况，一般纳税人、小规模纳税人和其他个人，核心前提都是二手房的简易计税方法。

5.翻译服务和市场调查服务按照咨询服务缴纳增值税。发票及对下游影响金融商品转让，不得开具增值税专用发票。房产税《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税2009年128号）规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

6.融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

7.（2括号融资性售后回租经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。

1.发票开具与下游影响以一般纳税人为例，人力资源外包公司可以选择以下几种开票方式：（1括号可直接全额开具普通发票，享受差额征税，下游不能抵扣进项；（2括号自己收入部分开具增值税专用发票，从销售额扣除部分开具增值税普通发票，享受差额征税，下游只能就专用发票部分抵扣进项；（3括号选择上述办法（差额征税）计算销售额的试点纳税人，扣除部分费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

2.所得税：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号)文件第二条规定：融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。人力资源外包服务差额征税政策纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。这里包括两种情况：一种是一般纳税人老项目选择简易计税，还有一种是小规模纳税人按照简易计税。

3.包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所(平台)管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。土地增值税:土地增值税《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（2括号小规模纳税人可全额自开增值税普通发票，或到二手房所在地地税机关代开增值税专用发票。

4.将原106号中转让专利或者非专利技术列入技术转让服务现统一列入销售无形资产税目中。删去原营业税税目中其他土地附着物。试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。

5.代理报关服务，是指接受进出口货物的收、发货人委托，代为办理报关手续的业务活动。

6.将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

7.包含上述机场建设费和代收客票价款，如果提供货运服务，应开具增值税专用发票或普通发票；如果提供旅客运输服务，只能开具增值税普通发票，因为此类服务下游不能抵扣进项。