房地产预售款纳税(房地产开发企业预收款预缴增值税)

1.取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

2.01进项端房地产企业主要成本费用支出项目的税率变化情况如下：材料采购中的注意事项根据《增值税暂行条例》及实施细则对增值税纳税义务发生时间的规定，材料采购业务中，不同的货物销售方式对应不同的纳税义务发生时间：采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天。货物发出日期是在4月1日之前的，开16%的增值税发票，货物发出日期是在4月1日之后的，应该开具13%的增值税发票。如果合同本身按照不含税价与税金单独明确的方式进行签订，则只需按照不含税价对税金进行相应的调整；如果合同本身按照含税总价进行签订，则可能涉及到价格的谈判与调整。

3.国家税务总局公告2016年第18号第三条基本政策商品房销售包括商品房现售和商品房预售。纳税义务发生时间及适用税率的判断根据《增值税暂行条例》的规定，发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

4.国家税务总局公告2016年第18号第十九条、第二十条、第二十一条预缴申报的资料报送房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》2份。增值税及土地增值税强调预收款，而企业所得税强调的是合同或协议约定的价款和付款日。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

5.房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目。纳税人应完整保留相关资料备查。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

6.根据上述规定，确认企业所得税应税收入的判断标准，与增值税及土地增值税有所不同。

1.对于建筑服务的增值税纳税义务发生时间，原《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）文件规定：纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。专用发票或者申请代开增值税专用发票。

2.而付款日期在4月1日之后的，不管材料是4月1日之前收到还是之后收到的，都应该开具13%的增值税发票。需要明确的是，税率调整的总体应对原则为按照增值税的纳税义务发生时间适用调整前后的税率，即2019年4月1日前发生纳税义务的，应按照原税率开具发票；2019年4月1日后发生纳税义务的，应按照调整后的税率开具发票。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

3.而如果发出货物并办理托收承付手续是在4月1日之后，则应该开具13%的增值税发票。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。自2019年4月1日起，国家税务总局公告2016年第18号公告第十四条、第十五条、第二十二条纳税义务发生时间纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

4.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后。

5.(2括号向税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，结转下期继续抵减。商品房现售商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

6.应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）*3%小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

7.本文结合最新政策对营改增以来房地产开发企业的专属增值税及发票政策进行梳理，对散乱的政策按事项进行分类归纳总结，对每个政策规定的出处进行了标注。

1.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第款纳税申报房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

2.纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款不能抵减，只有当项目纳税义务发生了，项目对应预缴税款才予以抵减。《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条（4括号在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。付款日期在4月1日前的，不管材料是否收到，均应该开16%的发票。

3.自2018年5月1日起，税率为10%。未预缴的责任纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款;可以处二千元以上一万元以下的罚款。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的。

4.国税机关申报纳税。《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条在实践中，目前各地对房地产销售不动产的增值税纳税义务发生时间有不同的规定。

5.《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定税率和征收率税率房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目税率为11%。《税收征管法》第六十二条一般纳税人的暂停预缴一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

6.纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。