房地产毛利计算(房地产公司毛利率如何计算)

1.开发产品完工后。企业在计算缴纳当期所得税时，可扣除当期发生的期间费用、土地增值税等。即调整的仅是开发产品完工之前已销售开发产品的实际毛利与累计预计计税毛利之间的差额。

2.而完工产品的确认只要三个条件中的任意一个条件：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

3.房地产企业预计毛利率的计算是有公式的，大家按照公式就能够进行相关的计算，计算就需要大家细心了。在尚未完工的预缴申报阶段，其计税毛利额及实际缴纳税款已明显较低。

4.另据《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）进一步明确：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。

5.房地产企业取得预收账款，签订合根据合同的不同结算方式确认完工前收入。

6.根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号):企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

1.应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额进行纳税调整。房地产企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。订金、诚意金、会员费、优惠卡等，如未签订合同，企业所得税不确认收入。

2.企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照不含税预收账款的金额为基数。不过房地产预缴所得税主要考虑预缴的毛利率。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。

3.开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行相关调整。

4.对房地产企业在收入未实现之前先预计一部分计税毛利并入当期应纳税所得额，其主要目的在于企业所得税均衡入库。（2括号采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

1.从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。直接确认当期收入，确定当期应结转的成本。

2.企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。毛利的规定请参照国税发[2009]31号。

3.企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（1括号采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

4.有的地方税务机关理解为：直接按照预收房款与计税毛利率计算出的应纳税所得额与适用税率计算应缴纳的企业所得税。（3括号采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

5.（4括号采取委托方式销售开发产品的，应在收到代销清单时确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。即预缴企业所得税时，允许扣除期间费用、税金及附加以及预缴的土地增值税等。