房地产企业企业所得税预缴(房地产公司企业所得税预缴)

1.《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号，以下简称新31号)。

2.对上述疑难问题的思考和判断应当明确房地产开发企业只能采取按实际利润据实预缴的方式。

3.旧31号文中明确规定不可以，只有至预售收入转为实际销售收入时，才能将其作为这三项费用的计算基数。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号，以下简称旧31号)中部分税务事项处理规定在新31号文件中予以修改和调整，尚未明令全文废止。

4.按月度或者季度的实际利润额预缴应当是最基本的预缴方式。此外还需要注意的是房地产工程项目不同，预缴的毛利率也不同。

5.预缴期利润能否弥补以前年度亏损。房地产企业所得税预缴计算方法如下：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。

6.新31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

7.房地产企业通常资金实力雄厚，项目整体利税水平高，一般属于当地重点税源企业，由于年度间销售、获利情况具有不均衡性，如允许企业按上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，很可能造成当年销售火爆，却无应税所得额、无预缴税款的现象，从而导致当年税款的流失。个人独资企业、合伙企业不属于企业所得税纳税义务人。

8.该公司适应的税率：营业税率5%、城建税7%、教育费附加3%、土地增值税预征率1%、计税毛利率15%、所得税税率25%。

1.这样既削减了税收政策的严肃性，也给征纳税双方均带来较大困扰。国税函[2008]299号文件中对未完工前采取预售方式销售取得的预售收入规定的计税方法，也是针对据实预缴方式企业而言。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。

2.发[2009]79号文第七条明确规定，2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。

3.企业所得税的纳税人包括各类企业、事业单位、社会团体、民办非企业单位和从事经营活动的其他组织。采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。

4.四季度发生期间费用50万元，剩余6360平米全部售完，取得收入1431万元。《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

5.当前房地产开发企业所得税预缴制度执行中部分疑难问题尽管近年来房地产企业所得税管理制度不断修改、补充和完善，目前仍有部分规定不明朗、不清晰，导致政策执行过程有争议、执行结果有差异。在《国家税务总局关于企业未按期预缴所得税加收滞纳金问题的批复》(国税函发[1995]593号)中明确指出，对纳税人未按规定的缴库期限预缴所得税的，应视同滞纳行为处理，除责令其限期缴纳税款外，按规定加收入滞纳金。

1.核定征收所得税的管理方式下是不是把建安合同压低，建安部分的税款就会少交。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，进行企业所得税预缴。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，预缴方法一经确定，该纳税年度内不得随意变更。

2.房地产企业所得税预缴主要分已经销售的和预售的两块计算。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。新31号文第九条明确对销售未完工开发产品取得收入计税方法作出类似规定。

3.国税函(2008括号635号文对企业所得税月(季)度预缴纳税申报表填报说明中，明确实际利润额的核算口径为按会计制度核算的利润总额扣除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入。《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。尽管目前房地产开发企业所得税专业性管理文件中，均未提及这个问题，根据国税函(2008括号635号文中实际利润额的核算口径说明，房地产企业预缴期利润应当能够弥补以前年度亏损。

4.企业所得税法实施条例规定，企业分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。应当明确预缴期利润能够弥补以前年度亏损。